Depuis des décennies, Marbella est l'une des destinations les plus prisées d'Europe pour acquérir un bien immobilier. Mer, golf, sécurité et atmosphère réellement internationale attirent des acheteurs du monde entier. La bonne nouvelle, c'est qu'acheter une villa à Marbella en tant qu'étranger est non seulement possible, mais aussi relativement simple lorsqu'on en connaît les étapes. Ce guide vous accompagne tout au long du processus, du premier document jusqu'au jour où vous recevez les clés.
1. Un étranger peut-il acheter un bien en Espagne ?
Oui, sans aucune restriction. Un citoyen de n'importe quel pays, résident ou non, peut acheter une villa aux mêmes conditions qu'un Espagnol. Vous n'avez besoin ni de la résidence ni de la nationalité. La seule exigence obligatoire est d'obtenir un NIE.
2. Le NIE : votre première étape indispensable
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro d'identification des étrangers, sans lequel vous ne pouvez ni signer devant notaire, ni payer les impôts, ni ouvrir les compteurs. Vous pouvez l'obtenir :
- en Espagne, dans un commissariat de police nationale, au moyen du formulaire EX-15 ;
- dans un consulat d'Espagne de votre pays de résidence ;
- via un mandataire muni d'une procuration, idéal pour un achat à distance.
Il est également vivement recommandé d'ouvrir un compte bancaire en Espagne.
3. Le processus d'achat étape par étape
- Recherche et sélection — budget, zone et type de villa.
- Contrat de réservation et acompte — retire le bien du marché pendant les vérifications.
- Due diligence juridique — vérification du titre de propriété et des dettes. C'est l'étape la plus importante.
- Contrat d'arrhes (contrato de arras) — généralement 10 % du prix.
- Signature de l'acte de vente (escritura) devant notaire — paiement du solde et remise des clés.
- Inscription et impôts dans le délai légal.
4. Impôts et frais d'achat
L'impôt principal dépend du caractère neuf ou ancien du bien.
| Type de bien | Impôt principal | En plus |
|---|---|---|
| Ancien (Andalousie) | ITP 7 % | notaire, registre, gestoría |
| Neuf (du promoteur) | TVA 10 % | AJD 1,2 % + notaire, registre |
En moyenne, les frais supplémentaires s'élèvent à environ 10–13 % du prix dans l'ancien et à 12–14 % dans le neuf. La base imposable peut être calculée sur la valeur de référence du cadastre (Valor de Referencia) si celle-ci est supérieure.
5. Le prêt immobilier pour non-résidents
Les acheteurs étrangers peuvent obtenir un prêt auprès d'une banque espagnole. Les non-résidents sont généralement financés jusqu'à 60–70 % de la valeur. La banque demandera des justificatifs de revenus et des déclarations fiscales de votre pays de résidence.
6. Résidence : le Golden Visa a disparu
À noter : depuis le 3 avril 2025, le Golden Visa espagnol est supprimé ; l'achat d'un bien ne donne plus droit à la résidence. D'autres voies légales existent : le visa de nomade numérique, le visa de résidence non lucrative et les régimes pour entrepreneurs et professionnels qualifiés. Être propriétaire renforce malgré tout une demande comme preuve de lien avec le pays.
7. Erreurs fréquentes des acheteurs étrangers
- Acheter sans avocat indépendant.
- Négliger la vérification des dettes et des charges.
- Sous-estimer les frais en plus du prix.
- Ignorer la valeur de référence du cadastre.
Pourquoi Marbella
Marbella allie prestige, demande stable et infrastructures pensées pour l'acheteur international : écoles internationales, cliniques privées, clubs de golf et un climat doux toute l'année.
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