Marbella lleva décadas siendo uno de los destinos más deseados de Europa para comprar una vivienda. Mar, golf, seguridad y un ambiente realmente internacional atraen a compradores de todo el mundo. Y la buena noticia es que comprar una villa en Marbella siendo extranjero no solo es posible, sino relativamente sencillo cuando se conocen los pasos. En esta guía repasamos todo el proceso, desde el primer documento hasta el día en que recibes las llaves.
1. ¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?
Sí, sin restricciones. Un ciudadano de cualquier país, sea residente o no, puede comprar una villa en las mismas condiciones que un español. No necesitas residencia ni nacionalidad. El único requisito obligatorio es obtener el NIE.
2. El NIE: tu primer paso imprescindible
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación de extranjero, sin el cual no puedes firmar ante notario, pagar impuestos ni dar de alta los suministros. Puedes obtenerlo:
- en España, en una Comisaría de Policía Nacional, mediante el formulario EX-15;
- en un consulado de España en tu país de residencia;
- a través de un apoderado con poder notarial, lo ideal para una compra a distancia.
También es muy recomendable abrir una cuenta bancaria en España.
3. El proceso de compra paso a paso
- Búsqueda y selección — presupuesto, zona y tipo de villa.
- Documento de reserva y señal — retira el inmueble del mercado mientras se hacen las comprobaciones.
- Due diligence legal — verificación de titularidad y deudas. Es la fase más importante.
- Contrato de arras — habitualmente el 10% del precio.
- Firma de la escritura ante notario — se paga el resto y se entregan las llaves.
- Inscripción e impuestos dentro del plazo legal.
4. Impuestos y gastos de la compra
El impuesto principal depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Además |
|---|---|---|
| Segunda mano (Andalucía) | ITP 7% | notaría, registro, gestoría |
| Obra nueva (del promotor) | IVA 10% | AJD 1,2% + notaría, registro |
De media, los gastos adicionales suponen alrededor de un 10–13% sobre el precio en segunda mano y un 12–14% en obra nueva. La base imponible puede calcularse sobre el Valor de Referencia del Catastro si este es superior.
5. Hipoteca para no residentes
Los compradores extranjeros pueden obtener hipoteca en un banco español. A los no residentes se les suele financiar hasta el 60–70% del valor. El banco pedirá justificación de ingresos y declaraciones de impuestos de tu país de residencia.
6. Residencia: la Golden Visa ha desaparecido
Desde el 3 de abril de 2025, la Golden Visa en España está derogada: comprar una vivienda ya no otorga la residencia. Existen otras vías legales: el visado de nómada digital, el visado de residencia no lucrativa y regímenes para emprendedores y profesionales cualificados. Ser propietario refuerza una solicitud como prueba de vínculo con el país.
7. Errores frecuentes del comprador extranjero
- Comprar sin abogado independiente.
- Saltarse la comprobación de deudas y cargas.
- Infravalorar los gastos por encima del precio.
- Desconocer el Valor de Referencia del Catastro.
Por qué Marbella
Marbella combina prestigio, demanda estable e infraestructura pensada para el comprador internacional: colegios internacionales, clínicas privadas, clubes de golf y un clima suave todo el año.
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