Seit Jahrzehnten gehört Marbella zu den begehrtesten Zielen Europas für den Immobilienkauf. Meer, Golf, Sicherheit und ein wirklich internationales Flair ziehen Käufer aus aller Welt an. Die gute Nachricht: Als Ausländer eine Villa in Marbella zu kaufen ist nicht nur möglich, sondern auch recht unkompliziert, wenn man die Schritte kennt. Dieser Leitfaden begleitet Sie durch den gesamten Ablauf – vom ersten Dokument bis zu dem Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten.
1. Darf ein Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja, ohne Einschränkungen. Ein Bürger jedes Landes, ob ansässig oder nicht, kann eine Villa zu denselben Bedingungen wie ein Spanier kaufen. Sie benötigen weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch die Staatsangehörigkeit. Die einzige zwingende Voraussetzung ist die NIE.
2. Die NIE: Ihr erster und unverzichtbarer Schritt
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die Ausländer-Identifikationsnummer, ohne die Sie weder beim Notar unterschreiben, noch Steuern zahlen, noch Versorgungsverträge abschließen können. Sie erhalten sie:
- in Spanien, auf einer Polizeidienststelle (Comisaría) mit dem Formular EX-15;
- in einem spanischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland;
- über einen Bevollmächtigten mit Vollmacht – ideal für einen Kauf aus der Ferne.
Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos wird ebenfalls dringend empfohlen.
3. Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- Suche und Auswahl — Budget, Lage und Art der Villa.
- Reservierungsvertrag und Anzahlung — nimmt die Immobilie während der Prüfungen vom Markt.
- Rechtliche Due Diligence — Prüfung von Eigentum und Schulden. Die wichtigste Phase.
- Anzahlungsvertrag (contrato de arras) — in der Regel 10 % des Preises.
- Unterzeichnung der Kaufurkunde (escritura) beim Notar — Restzahlung und Schlüsselübergabe.
- Eintragung und Steuern innerhalb der gesetzlichen Frist.
Sehen Sie unseren Kaufratgeber
4. Steuern und Kaufnebenkosten
Die Hauptsteuer hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt.
| Immobilienart | Hauptsteuer | Zusätzlich |
|---|---|---|
| Bestand (Andalusien) | ITP 7 % | Notar, Register, gestoría |
| Neubau (vom Bauträger) | MwSt. 10 % | AJD 1,2 % + Notar, Register |
Im Durchschnitt belaufen sich die Nebenkosten auf etwa 10–13 % über dem Preis bei Bestandsimmobilien und auf rund 12–14 % bei Neubauten. Die Bemessungsgrundlage kann auf dem Katasterreferenzwert (Valor de Referencia) beruhen, sofern dieser höher ist.
5. Finanzierung für Nichtansässige
Ausländische Käufer können bei einer spanischen Bank einen Kredit aufnehmen. Nichtansässige werden in der Regel bis zu 60–70 % des Werts finanziert. Die Bank verlangt Einkommensnachweise und Steuererklärungen aus Ihrem Wohnsitzland.
6. Aufenthalt: Das Golden Visa ist abgeschafft
Wichtig zu wissen: Seit dem 3. April 2025 ist das spanische Golden Visa abgeschafft; der Immobilienkauf verleiht kein Aufenthaltsrecht mehr. Es gibt jedoch andere legale Wege: das Visum für digitale Nomaden, das Visum für nicht erwerbstätige Personen sowie Regelungen für Unternehmer und qualifizierte Fachkräfte. Immobilieneigentum stärkt einen Antrag dennoch als Nachweis der Bindung an das Land.
7. Häufige Fehler ausländischer Käufer
- Kauf ohne unabhängigen Anwalt.
- Verzicht auf die Prüfung von Schulden und Lasten.
- Unterschätzung der Kosten über dem Preis.
- Unkenntnis des Katasterreferenzwerts.
Warum Marbella
Marbella verbindet Prestige, stabile Nachfrage und eine auf internationale Käufer ausgerichtete Infrastruktur: internationale Schulen, Privatkliniken, Golfclubs und ein mildes Klima das ganze Jahr über.
Der Kauf einer Villa in Marbella ist mit der richtigen Begleitung ein klarer und sicherer Prozess. Villen in Marbella ansehen oder entdecken Sie unsere Immobiliendienstleistungen — wir begleiten Sie bei jedem Schritt, in Ihrer Sprache.
