In Marbella gibt es drei Wege, eine Baumaßnahme zu genehmigen, nicht zwei. Neben der
kleinen und der großen Baugenehmigung steht die verantwortliche Erklärung (declaración
responsable), und dieser dritte Weg hat die Lage für alle verändert, die hier umbauen oder neu
bauen wollen. Welcher Weg gilt, entscheiden Sie nicht: das Gesetz legt es nach dem Umfang
der Maßnahme fest. Und von dieser Einordnung hängen die einzureichenden Unterlagen ab, die
Abgaben und der genaue Zeitpunkt der Zahlung.
Wir schildern es so, wie wir es auf der Baustelle erleben. Wir koordinieren Genehmigungen
bei jedem Projekt, das wir in Marbella und an der Costa del Sol bauen, und ein Teil des
Verfahrens taucht fast nirgendwo auf — genau dort bleiben die meisten hängen.
Die drei Wege: verantwortliche Erklärung, kleine und große Baugenehmigung
Die Stadtverwaltung von Marbella führt alle drei Verfahren weiter, jedes mit eigenem
veröffentlichtem Ablauf. Die verantwortliche Erklärung deckt die in Artikel
138 der LISTA, dem andalusischen Bodengesetz, aufgeführten Maßnahmen ab. Die
kleine Baugenehmigung und die große
Baugenehmigung gelten weiterhin für alles Übrige.
Die Grenze ziehen weder Sie noch Ihr Bauunternehmen. Der praktische Maßstab ist, wie
weit die Arbeiten drei Dinge berühren: die Statik des Gebäudes, das Bauvolumen und die
Nutzung der Immobilie. Ein Bad neu zu fliesen und einen Pool zu bauen gehen nicht denselben
Weg, und eine falsche Einordnung am Anfang wirft den gesamten Zeitplan um.
Klären Sie vor der Angebotsunterzeichnung, welcher der drei Wege gilt. Das ist keine
Formalie: es verändert die Fristen, die zu erstellenden technischen Unterlagen und den
Zeitpunkt, an dem das Geld abfließt.
Was zu zahlen ist: Genehmigungsgebühr und ICIO
Es sind zwei verschiedene Abgaben, die ständig verwechselt werden. Auf der einen Seite
die Gebühr für die städtebauliche Genehmigung. Auf der anderen die
ICIO, die Steuer auf Bauten, Anlagen und Arbeiten. Beide fallen auf allen
drei Wegen an. Was sich ändert, ist wie und wann abgerechnet wird.
| Weg | Wie Gebühr und ICIO abgerechnet werden |
|---|---|
| Verantwortliche Erklärung | In einem einzigen Zahlungsbescheid |
| Kleine Baugenehmigung | In zwei getrennten Zahlungsbescheiden |
| Große Baugenehmigung | Die Gebühr mit dem Vorentwurf; die ICIO später, mit Genehmigung der Ausführungsplanung |
Die letzte Zeile überrascht am meisten. Bei der großen Baugenehmigung kommt die
Belastung nicht auf einmal: sie verteilt sich zeitlich, und die ICIO kann Monate nach der Gebühr
erscheinen, wenn Sie diesen Punkt längst abgehakt hatten.
Sätze und konkrete Beträge legt die kommunale Abgabensatzung fest, deshalb finden Sie
hier keine erfundene Zahl. Vorhersehen lässt sich die Mechanik, und genau die überrascht beim
ersten Mal fast jeden.
Eine erteilte Genehmigung ist noch keine Erlaubnis zu beginnen
Das ist der teuerste und häufigste Fehler. Marbella kennt ein eigenes Verfahren, die
vorherige Mitteilung des Baubeginns bei vorliegender Baugenehmigung,
und sie ist ein vom Genehmigungsverfahren getrennter Schritt. Viele lesen die Erteilung als
Startschuss, fahren die Maschinen auf und beginnen, ohne sie eingereicht zu haben.
Hinzu kommt ein Kostenpunkt, der im vorgelegten Angebot fast nie steht: die
Gebühr für die Nutzung öffentlicher Verkehrsflächen, fällig für Bauzäune,
Gerüste, Gräben, Schürfgruben oder Container. Bei jeder Sanierung mit Fassadenarbeiten oder
Bauschutt fällt sie praktisch immer an.
Kauf einer Immobilie mit laufender Baumaßnahme
Das kommt in diesem Markt häufiger vor als man denkt: die Immobilie wechselt den
Eigentümer, während gebaut wird. Die Genehmigung geht nicht von selbst über, aber sie ist
übertragbar. Die Stadtverwaltung hat eine vorherige Mitteilung über den Wechsel des
Inhabers und die Übertragung einer Genehmigung oder verantwortlichen Erklärung,
und genau die ist einzureichen.
Hier macht es einen Unterschied, zugleich Immobilienunternehmen und Bauunternehmen
zu sein. Kauf und Fortführung der Arbeiten werden gemeinsam geplant statt nacheinander, und
das erspart die toten Wochen, in denen die Baustelle auf Papier wartet.
Ohne Genehmigung ausgeführte Arbeiten: was Sie vor dem Kauf verlangen sollten
Diese Frage gehört vor die Anzahlung, nicht hinter die Beurkundung. Marbella hat drei
eigene Verfahren zur Klärung, und es gibt sie, weil der Fall in dieser Gemeinde vorkommt:
- Bescheinigung über das Nichtvorliegen eines Bauverstoßes
- Behördliche Gebäudebescheinigung
- Anerkennung des Status als dem Bestandsschutz gleichgestellt (asimilado a fuera de
ordenación)
Ein geschlossener Anbau, eine zum Wohnraum umgebaute Terrasse oder ein ohne
Verfahren errichteter Pool verhindern einen Kauf nicht immer. Aber sie ändern, was Sie später
mit der Immobilie tun können, sie beschränken jede künftige Sanierung und mitunter ändern sie
den Preis. Nachfragen kostet ein Verfahren; nicht nachfragen kann den Kauf kosten.
Wie wir das übernehmen
Bei jedem Projekt, das wir errichten, gehört die Koordination von Genehmigungen zum
Auftrag und steht nicht daneben. Die ausgeführten Arbeiten mit Vorher-Nachher-Galerien
Inmolux Group · A1 - Licencia de obra en Marbella · textos v9 pág. 9
finden Sie auf unserer Seite zur Bauausführung. Wenn Sie fertiges Produkt suchen, liegt der
Katalog für Neubau an der Costa del Sol bereit.
