À Marbella il existe trois voies pour autoriser des travaux, et non deux. À côté du permis de
petits travaux et du permis de grands travaux se trouve la déclaration responsable (declaración
responsable), et cette troisième voie a redessiné le paysage pour quiconque veut rénover ou
construire ici. Celle qui vous concerne n'est pas un choix : la loi la fixe selon l'ampleur du projet.
Et de ce classement dépendent les pièces à déposer, les impôts que vous payez et le moment
exact où vous les payez.
Nous le racontons tel que nous le vivons sur le chantier. Nous coordonnons permis et autorisations sur chaque projet
que nous construisons à Marbella et sur la Costa del Sol, et une partie de la procédure
n'apparaît presque nulle part : c'est précisément là que les gens se bloquent.
Les trois voies : déclaration responsable, petits travaux, grands travaux
La mairie de Marbella maintient les trois procédures en vigueur, chacune avec son
parcours publié. La déclaration responsable couvre les interventions
énumérées à l'article 138 de la LISTA, la loi andalouse du sol. Le permis de petits
travaux et le permis de grands travaux subsistent pour tout le
reste.
La frontière n'est tracée ni par vous ni par votre entreprise. Le critère pratique est la
mesure dans laquelle les travaux touchent trois choses : la structure du bâtiment, le volume
bâti et l'usage du bien. Refaire le carrelage d'une salle de bains et construire une piscine ne
suivent pas la même voie, et se tromper au départ fait sauter tout le calendrier.
Tranchez laquelle des trois s'applique avant de signer un devis. Ce n'est pas une formalité :
cela change les délais, les pièces techniques à établir et le moment où l'argent sort.
Ce que l'on paie : la taxe d'urbanisme et l'ICIO
Deux prélèvements distincts, constamment confondus. D'un côté la taxe de
permis d'urbanisme. De l'autre l'ICIO, l'impôt sur les
constructions, installations et travaux. Les deux existent sur les trois voies. Ce qui change, c'est
comment et quand ils sont liquidés.
| Voie | Comment la taxe et l'ICIO sont liquidés |
|---|---|
| Déclaration responsable | Sur un seul avis de paiement |
| Permis de petits travaux | Sur deux avis de paiement distincts |
| Permis de grands travaux | La taxe avec l'avant-projet ; l'ICIO plus tard, à l'approbation du projet d'exécution |
C'est la dernière ligne qui surprend le plus. Sur les grands travaux, la dépense n'arrive pas
d'un coup : elle se scinde dans le temps, et l'ICIO peut tomber des mois après la taxe, quand
vous pensiez ce point réglé.
Les taux et les montants réels sont fixés par le règlement fiscal municipal, vous ne
trouverez donc ici aucun chiffre inventé. Ce que vous pouvez anticiper, c'est la mécanique, et
c'est exactement elle qui déroute presque tout le monde la première fois.
Un permis accordé n'est pas l'autorisation de démarrer
C'est l'erreur la plus coûteuse et la plus fréquente. Marbella dispose d'une procédure
propre, la communication préalable de début de travaux sous permis
d'urbanisme, distincte du permis lui-même. Beaucoup lisent l'octroi comme le coup
d'envoi, font venir les engins et commencent sans l'avoir déposée.
S'y ajoute un coût qui ne figure presque jamais sur le devis reçu : la taxe
d'occupation du domaine public, due pour palissades, échafaudages, tranchées,
sondages ou bennes. Sur toute rénovation touchant la façade ou produisant des gravats, elle
apparaît pratiquement à chaque fois.
Acheter un bien dont les travaux ont commencé
Le cas est plus fréquent qu'on ne le croit sur ce marché : le bien change de mains avec un
chantier en cours. Le permis ne se transfère pas tout seul, mais il est transmissible. La mairie
prévoit une communication préalable de changement de titulaire et de transmission
d'un permis ou d'une déclaration responsable, et c'est précisément ce qu'il faut
déposer.
C'est là qu'être à la fois agence immobilière et entreprise de construction change la donne.
L'achat et la poursuite du chantier se planifient ensemble et non l'un après l'autre, ce qui évite
les semaines mortes où le chantier attend un papier.
Travaux réalisés sans permis : que demander avant d'acheter
C'est une question d'avant l'acompte, pas d'après l'acte. Marbella dispose de trois
procédures spécifiques pour l'éclaircir, et elles existent parce que le cas se présente dans cette
commune :
- Certificat d'absence d'infraction d'urbanisme
- Certificat administratif de construction
- Reconnaissance de situation assimilée au régime hors plan (asimilado a fuera de
ordenación)
Une extension fermée, une terrasse transformée en séjour ou une piscine élevée sans
démarche n'empêchent pas toujours l'achat. Mais elles changent ce que vous pourrez faire
ensuite du bien, elles conditionnent toute rénovation future et parfois elles changent le prix.
Demander coûte une démarche ; ne pas demander peut coûter l'opération.
Comment nous le prenons en charge
Inmolux Group · A1 - Licencia de obra en Marbella · textos v9 pág. 12
Sur chaque projet que nous réalisons, la coordination des permis fait partie de la mission et
non de la marge. Vous pouvez voir les chantiers livrés, avec leurs galeries avant-après, sur
notre page construction. Si vous cherchez du produit déjà
livré, le catalogue d'immobilier neuf de la Costa del
Sol est ici.
