En Marbella hay tres vías para tramitar una obra, no dos. A la licencia de obra menor y a la
de obra mayor se sumó la declaración responsable, y esa tercera vía cambió el mapa para
cualquiera que quiera reformar o construir en el municipio. Cuál te corresponde no lo eliges tú:
lo fija la norma según el alcance de lo que vayas a hacer. Y de esa clasificación dependen los
papeles que presentas, los tributos que pagas y el momento exacto en que los pagas.
Lo contamos como lo vemos en obra. Coordinamos licencias
y permisos en cada proyecto que construimos en Marbella y en la Costa del Sol, y hay una
parte del procedimiento que no aparece en casi ningún sitio y que es justo donde la gente se
atasca.
Las tres vías: declaración responsable, obra menor y obra mayor
El Ayuntamiento de Marbella mantiene los tres procedimientos vivos, cada uno con su
propio trámite publicado. La declaración responsable cubre las actuaciones
incluidas en el artículo 138 de la LISTA, la ley del suelo andaluza. La licencia de obra
menor y la licencia de obra mayor siguen existiendo para todo lo
demás.
La frontera no la dibujas tú ni la dibuja tu constructor. El criterio práctico es cuánto toca la
obra tres cosas: la estructura del edificio, el volumen edificado y el uso del inmueble. Cambiar
los acabados de un baño y levantar una piscina nueva no van por la misma vía, y confundirlas
al principio te descoloca el calendario entero.
Antes de firmar un presupuesto conviene tener cerrado cuál de las tres te aplica. No es una
formalidad: cambia los plazos, cambia los documentos técnicos que hay que redactar y cambia
cuándo sale el dinero.
Qué se paga: la tasa urbanística y el ICIO
Son dos tributos distintos y se confunden constantemente. Por un lado, la tasa
por licencia urbanística. Por otro, el ICIO, el impuesto sobre
construcciones, instalaciones y obras. Los dos existen en las tres vías. Lo que cambia es cómo y
cuándo se liquidan.
| Vía | Cómo se liquidan la tasa y el ICIO |
|---|---|
| Declaración responsable | En una sola carta de pago |
| Licencia de obra menor | En dos cartas de pago independientes |
| Licencia de obra mayor | La tasa con el proyecto básico; el ICIO después, al aprobar el proyecto de ejecución |
Esa última fila es la que más sorprende. En obra mayor el gasto no llega de golpe: se parte
en el tiempo, y el ICIO puede aparecer meses después de la tasa, cuando ya creías que esa
parte estaba resuelta.
Los tipos y los importes concretos los fija la ordenanza fiscal municipal, así que aquí no vas
a encontrar una cifra inventada. Lo que sí puedes anticipar es la mecánica, que es exactamente
lo que descoloca a casi todo el mundo la primera vez.
Tener la licencia concedida no es poder empezar
Este es el error más caro y el más frecuente. Marbella tiene un trámite propio, la
comunicación previa de inicio de obras con licencia urbanística, y es un
paso separado de la licencia misma. Mucha gente interpreta la concesión como el pistoletazo
de salida, mete la maquinaria y arranca sin haberla presentado.
A eso se suma un coste que casi nunca aparece en el presupuesto que te han pasado: la
tasa por ocupación de la vía pública. Se paga por vallas, andamios, zanjas,
calicatas o contenedores. En una reforma que toque fachada o que genere escombro aparece
prácticamente siempre.
Comprar una vivienda con la obra ya empezada
Pasa más de lo que parece en este mercado: la propiedad cambia de manos con una obra
viva. La licencia no se transfiere sola, pero se transmite. El Ayuntamiento tiene una
comunicación previa para cambio de titularidad y transmisión de licencia o
declaración responsable, y es exactamente lo que hay que presentar.
Aquí es donde ser inmobiliaria y constructora a la vez cambia las cosas. La compraventa y
la continuidad de la obra se planifican juntas, no una detrás de otra, y eso evita el hueco de
semanas en el que la obra está parada esperando papel.
Obras hechas sin licencia: qué pedir antes de comprar
Es una pregunta para antes de la señal, no para después de la escritura. Marbella tiene tres
trámites específicos para aclararlo, y existen precisamente porque en este municipio la
situación se da:
- Certificación de no infracción urbanística
- Certificación administrativa de edificación
- Reconocimiento de situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación
Una ampliación cerrada, un porche convertido en salón o una piscina levantada sin trámite
no siempre impiden comprar. Pero cambian lo que vas a poder hacer después con el inmueble,
condicionan cualquier reforma futura y a veces cambian el precio. Pedirlo cuesta un trámite; no
pedirlo puede costar la operación.
Cómo lo gestionamos
En cada proyecto que levantamos, la coordinación de licencias y permisos va dentro del
encargo, no aparte. Puedes ver las obras que hemos ejecutado, con su galería de antes y después, en nuestra página de construcción. Si lo que
buscas es producto ya terminado, el catálogo de obra nueva de la Costa del Sol está aquí.
