Beim Kauf einer Wohnimmobilie geht es nicht nur darum, Preis, Fläche oder baulichen Zustand zu prüfen. Es ist ebenso notwendig zu bestätigen, dass sie rechtmäßig als Wohnraum genutzt werden darf und dass der fertiggestellte Bau dem entspricht, was genehmigt wurde.
Die Erstbezugsgenehmigung ist eines der Dokumente, mit denen sich dieser Sachverhalt nachweisen lässt. In Andalusien werden derzeit jedoch viele Fälle über eine Eigenerklärung zur Belegung oder Nutzung abgewickelt. Vor dem Kauf genügt es daher nicht zu fragen, ob die Wohnung „eine Genehmigung hat“: Man muss feststellen, welcher Rechtstitel ihr entspricht, dessen Inhalt prüfen und überprüfen, ob er für die zu erwerbende Immobilie weiterhin gültig ist.
Kurze Antwort: Die Erstbezugsgenehmigung bescheinigt in der Regel, dass ein fertiggestelltes Gebäude für die vorgesehene Nutzung bestimmt werden kann und den jeweils anwendbaren städtebaulichen und technischen Anforderungen entspricht. In Andalusien kann sie in bestimmten Fällen durch eine Eigenerklärung ersetzt werden, die mit sämtlichen erforderlichen Unterlagen eingereicht wird. Bei einem Kauf sind das Dokument, der kommunale Vorgang, die Übereinstimmung mit der Wohnung und mögliche spätere Bauarbeiten oder Änderungen zu prüfen.
Was die Erstbezugsgenehmigung ist
Die Erstbezugsgenehmigung ist der kommunale Rechtstitel, der traditionell die erste Nutzung eines Gebäudes nach Abschluss der Bauarbeiten ermöglicht hat. Ihr Zweck ist die Prüfung, dass der Bau gemäß dem genehmigten Projekt ausgeführt wurde, dass er fertiggestellt ist und für die vorgesehene Nutzung bestimmt werden kann.
Sie darf nicht mit der Baugenehmigung verwechselt werden. Die Baugenehmigung erlaubt das Bauen oder Umbauen unter bestimmten Bedingungen. Die Nutzungsgenehmigung bezieht sich auf den späteren Zeitpunkt: die Möglichkeit, das fertiggestellte Gebäude rechtmäßig zu nutzen.
Die Prüfung kann je nach Rechtsvorschrift und Vorgang Folgendes umfassen:
- Die Übereinstimmung zwischen dem ausgeführten Bau und dem genehmigten Projekt.
- Die tatsächliche Fertigstellung der Bauarbeiten.
- Die Bauabschlussbescheinigung.
- Die Einhaltung der in der Genehmigung festgelegten Bedingungen.
- Die Vereinbarkeit der vorgesehenen Nutzung mit dem Städtebaurecht.
- Die Verfügbarkeit der erforderlichen technischen Unterlagen.
- Den Zustand der Versorgungsleitungen und Anlagen.
- Die ordnungsgemäße Ausführung der Gemeinschaftsanlagen, sofern sie Teil der Maßnahme sind.
Dieses Dokument garantiert nicht, dass niemals ein Baumangel auftreten kann, und ersetzt keine unabhängige technische Untersuchung. Es macht auch die Prüfung des Grundbuchs, des Katasters, der Belastungen, der Eigentümergemeinschaft und der übrigen rechtlichen Kaufunterlagen nicht überflüssig.
Wozu sie vor dem Kauf einer Wohnung dient
Aus Sicht des Käufers hilft die Genehmigung oder der gleichwertige Rechtstitel dabei zu bestätigen, dass die Wohnung für den beworbenen Zweck genutzt werden kann.
Ihre Bedeutung zeigt sich in mehreren Momenten:
- Bei der Übergabe einer Neubauwohnung.
- Beim endgültigen Abschluss von Versorgungsverträgen.
- Bei der Erklärung eines fertiggestellten Neubaus.
- Bei der Beantragung einer Finanzierung.
- Bei einem künftigen Verkauf.
- Bei bestimmten Verfahren der Vermietung oder der touristischen Nutzung.
- Bei der Prüfung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit der Immobilie.
Die andalusische Regelung sieht vor, dass die Versorgungsunternehmen die Genehmigung, die Eigenerklärung oder den entsprechenden Rechtstitel verlangen können, um Dienstleistungen wie Wasser, Strom, Gas oder Telekommunikation endgültig zu vertraglich zu binden.
Das bedeutet nicht, dass jede Wohnung mit Versorgungsanschlüssen zwangsläufig über alle korrekten Unterlagen verfügt. Eine Immobilie kann alte Verträge behalten haben oder eine Situation aufweisen, die nie vollständig überprüft wurde. Das Vorhandensein von Wasser und Strom ist ein nützlicher Hinweis, ersetzt aber nicht die Prüfung des kommunalen Vorgangs.
Erstbezugsgenehmigung oder Eigenerklärung in Andalusien
In Andalusien ist zwischen dem Begriff, den der Käufer üblicherweise verwendet, und der Rechtsfigur zu unterscheiden, die der Immobilie derzeit entsprechen kann.
Das Gesetz 7/2021 zur Förderung der Nachhaltigkeit des Territoriums Andalusiens unterwirft unter anderem folgende Fälle der Eigenerklärung:
- Die Belegung von Gebäuden, die durch eine Genehmigung oder eine Eigenerklärung für Bauarbeiten gedeckt sind, wenn sie fertiggestellt sind, dem Genehmigten entsprechen und ihre Zweckbestimmung mit den Vorschriften vereinbar ist.
- Die Belegung bestimmter bestehender Gebäude auf städtischem Bauland, wenn sie mit der geltenden Planung übereinstimmen oder sich rechtmäßig außerhalb der geltenden Bauleitplanung befinden und nicht Gegenstand von Bauarbeiten waren.
Die Eigenerklärung erlaubt es, die Belegung ab ihrer Einreichung aufzunehmen, sofern sie korrekt ausgefüllt und von allen erforderlichen Dokumenten, Bescheinigungen und Genehmigungen begleitet ist. Sie ist nicht gleichbedeutend mit der Einreichung eines leeren Formulars und beseitigt die kommunale Kontrolle nicht.
Die Gemeinde behält ihre Befugnisse zur Überprüfung, Inspektion und Kontrolle. Enthält die Dokumentation wesentliche Auslassungen oder falsche Angaben oder erfüllt die Wohnung die erforderlichen Voraussetzungen nicht, kann die Verwaltung die Erklärung für unwirksam erklären, die Einstellung der Nutzung anordnen und die entsprechenden Maßnahmen zur Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit einleiten.
In Marbella besteht ein spezifisches kommunales Verfahren der Eigenerklärung für den Erstbezug. Bei der Prüfung einer Immobilie in dieser Gemeinde kann das zutreffende Dokument daher nicht eine durch einen herkömmlichen Bescheid erteilte Genehmigung sein, sondern eine mit dem entsprechenden technischen Vorgang eingereichte Eigenerklärung.
Die richtige Frage lautet nicht nur „Hat sie eine Erstbezugsgenehmigung?“, sondern:
- Welcher Rechtstitel entspricht dieser Wohnung?
- Wurde er korrekt eingereicht?
- Enthielt er sämtliche erforderlichen Unterlagen?
- Hat die Gemeinde eine Aufforderung erlassen?
- Ist die Erklärung weiterhin wirksam?
- Stimmt sie mit der Wohnung überein, die verkauft wird?
- Wurden spätere Bauarbeiten durchgeführt, die das Erklärte verändert haben?
Seit wann die Erstbezugsgenehmigung verpflichtend ist
Es gibt kein einziges Datum, das die Aussage erlaubt, dass alle vor einem bestimmten Jahr errichteten Wohnungen befreit sind und dass alle späteren genau dasselbe Dokument benötigen.
Die erste Nutzung von Gebäuden unterlag in der staatlichen Bodengesetzgebung bereits seit 1956 einer Genehmigung. Später entwickelten die autonomen Regionen und die Gemeinden ihre eigenen Systeme, Bezeichnungen, Verfahren und gleichwertigen Dokumente.
In Andalusien sah bereits das frühere Städtebaurecht die Nutzungsgenehmigung vor. Das derzeitige System findet sich hauptsächlich im Gesetz 7/2021 und in seiner Allgemeinen Verordnung, die durch das Dekret 550/2022 verabschiedet wurde und die Eigenerklärung für bestimmte Fälle einführt und ausgestaltet.
Um die Suche danach, seit wann die Erstbezugsgenehmigung verpflichtend ist, korrekt zu beantworten, sind daher zu analysieren:
- Das Datum der Fertigstellung des Gebäudes.
- Die zu diesem Zeitpunkt geltende Rechtslage.
- Die Gemeinde, in der es sich befindet.
- Die Art des Bodens.
- Die ursprüngliche Nutzung der Immobilie.
- Die erteilten Genehmigungen und Bewilligungen.
- Die später durchgeführten Bauarbeiten oder Nutzungsänderungen.
- Das Bestehen gleichwertiger Dokumente oder Sonderregelungen.
Das Alter darf nicht als automatische Schlussfolgerung verwendet werden. Dass eine Wohnung alt ist, bedeutet nicht zwangsläufig, dass sie rechtswidrig ist, erlaubt es aber ebenso wenig, jedes Fehlen von Unterlagen als unbedenklich hinzunehmen.
Erstbezugsgenehmigung bei älteren Wohnungen
Das Fehlen einer Kopie der Genehmigung ist bei vor Jahrzehnten errichteten Wohnungen relativ häufig. Das Dokument befindet sich möglicherweise nicht in den Unterlagen des Eigentümers, ist bei früheren Übertragungen verloren gegangen oder wurde nicht digitalisiert.
Der erste Schritt sollte die Einsicht in den kommunalen Vorgang sein. Wurde die Genehmigung seinerzeit erteilt, kann es möglich sein, eine Kopie oder eine Bescheinigung über ihr Bestehen zu erhalten.
Wenn keine Erstbezugsgenehmigung für ältere Wohnungen auffindbar ist, muss festgestellt werden, warum sie fehlt. Es können sehr unterschiedliche Situationen vorliegen:
- Die Genehmigung wurde erteilt, aber der Eigentümer bewahrt die Kopie nicht auf.
- Der Vorgang ist alt und unvollständig.
- Die Wohnung wurde nach früherem Recht errichtet.
- Das Gebäude verfügt über ein anderes Dokument, das seine Nutzung erlaubt.
- Es wurden Erweiterungen oder Umbauten vorgenommen, die im ursprünglichen Projekt nicht enthalten sind.
- Die Wohnung befindet sich rechtmäßig außerhalb der geltenden Bauleitplanung.
- Das Gebäude befindet sich im Zustand des sogenannten „asimilado a fuera de ordenación“.
- Es bestehen städtebauliche Verstöße, hinsichtlich derer bestimmte Wiederherstellungsmaßnahmen nicht mehr ergriffen werden können.
- Die Immobilie hat den erforderlichen Rechtstitel nie erhalten.
In Andalusien bestehen besondere Regelungen für bestimmte ältere Gebäude. Das Gesetz sieht beispielsweise Verwaltungsbescheinigungen im Zusammenhang mit Bauten vor, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 19/1975 fertiggestellt wurden, sowie weitere historische Fälle. Das bedeutet nicht, dass alle alten Wohnungen automatisch legalisiert sind.
Zu unterscheiden ist außerdem die Anerkennung als „asimilado a fuera de ordenación“, bekannt als AFO. Die Junta de Andalucía stellt ausdrücklich klar, dass die AFO-Anerkennung das Gebäude nicht legalisiert und nicht dem Besitz einer Genehmigung gleichkommt. Es handelt sich um eine andere Rechtsfigur, die eine konkrete städtebauliche Situation feststellt und die Bedingungen festlegt, unter denen die Immobilie erhalten bleiben und Zugang zu bestimmten Dienstleistungen erhalten kann.
Zur Prüfung einer älteren Wohnung sollten angefordert werden:
- Der kommunale städtebauliche Vorgang.
- Die ursprüngliche Baugenehmigung, sofern vorhanden.
- Die Nutzungsgenehmigung oder ein gleichwertiges Dokument.
- Eine beschreibende und zeichnerische technische Bescheinigung.
- Die Kaufurkunde und der aktualisierte Grundbuchauszug.
- Die Katasterdaten.
- Die genehmigten Pläne.
- Die Unterlagen späterer Erweiterungen und Umbauten.
- Die anwendbare städtebauliche Situation.
- Die Anmeldeunterlagen der Versorgungsanschlüsse.
- Mögliche kommunale Bescheinigungen über Alter oder Rechtsstellung.
Stimmen die tatsächliche, die grundbuchliche und die katastermäßige Fläche nicht überein, muss vor der Unterzeichnung der Ursprung der Abweichung verstanden werden. Nicht alle Abweichungen haben dieselbe Bedeutung und werden auf dieselbe Weise gelöst.
Erstbezugsgenehmigungen: Was der Käufer prüfen muss
Erstbezugsgenehmigungen und Eigenerklärungen müssen in Bezug auf die konkrete Immobilie geprüft werden. Lediglich zu prüfen, dass ein Dokument mit diesem Namen existiert, kann zu falschen Schlussfolgerungen führen.
Vor dem Kauf sollte Folgendes überprüft werden:
Die Identifizierung der Wohnung
Das Dokument muss dem Grundstück, der Wohnung, dem Eingang, dem Stockwerk, der Nummer und dem Bauabschnitt entsprechen, die erworben werden. Bei großen Bauvorhaben kann es für jeden Block oder jede Phase unterschiedliche Genehmigungen oder Erklärungen geben.
Die Nebenflächen
Garage, Abstellraum, Pool, Gärten und andere Gemeinschaftsbereiche können Teil unterschiedlicher Vorgänge oder Phasen sein. Es ist zu bestätigen, welche Elemente enthalten sind und welche noch ausstehen.
Fläche und Aufteilung
Die tatsächliche Ausgestaltung der Wohnung muss mit dem Genehmigten übereinstimmen. Die Verglasung einer Terrasse, die Erweiterung eines Zimmers, der Bau eines Kellers oder eine spätere bauliche Veränderung können die ursprüngliche Situation verändert haben.
Datum und Bedingungen
Es ist zu prüfen, wann die Genehmigung erteilt oder wann die Erklärung eingereicht wurde, ob Bedingungen auferlegt wurden und ob offene kommunale Aufforderungen bestehen.
Die technischen Unterlagen
Der Eigenerklärung müssen die vorgeschriebenen Bescheinigungen und Dokumente beigefügt sein. Die Einreichung des Formulars schützt den Käufer nicht, wenn wesentliche Unterlagen fehlen oder ihr Inhalt nicht der Wirklichkeit entspricht.
Spätere Maßnahmen
Eine Wohnung kann ihre ursprüngliche Genehmigung korrekt erhalten haben und danach ohne Bewilligung umgebaut worden sein. Die historische Genehmigung macht nicht automatisch alle späteren Änderungen rechtmäßig.
Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung
Die Suche nach Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung geht meist von der Vorstellung aus, dass es sich um zwei Bezeichnungen für dasselbe Dokument handelt. Sie stehen in Zusammenhang, sind aber nicht immer gleichwertig.
Die Erstbezugsgenehmigung hat vor allem eine städtebauliche und kommunale Dimension. Sie prüft, dass das fertiggestellte Gebäude für die vorgesehene Nutzung bestimmt werden kann und den anwendbaren Bedingungen entspricht.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung bestimmte Mindestanforderungen erfüllt, um bewohnt zu werden. Ihre Verwendung, Gültigkeit und ihr Verfahren hängen von der jeweiligen autonomen Region ab.
In einigen spanischen Regionen spielt die Bescheinigung eine zentrale Rolle. In Andalusien ist es bei einem Kauf in Marbella oder an der Costa del Sol üblich, die Nutzungsgenehmigung, die Eigenerklärung oder das entsprechende kommunale Dokument zu prüfen.
Ein Dokument anderer Art darf nicht allein deshalb akzeptiert werden, weil es das Wort „Bewohnbarkeit“ enthält. Eine technische Bescheinigung, eine Anmeldung von Versorgungsanschlüssen, ein Katasterverweis oder eine Grundbucheintragung können Informationen liefern, ersetzen für sich genommen aber nicht den erforderlichen städtebaulichen Rechtstitel.
Gibt es ein Bußgeld für das Wohnen ohne Erstbezugsgenehmigung?
Es gibt kein automatisches, einheitliches und in allen Fällen anwendbares Bußgeld allein deshalb, weil der Eigentümer keine Kopie des Dokuments findet.
Um festzustellen, ob ein Bußgeld für das Wohnen ohne Erstbezugsgenehmigung verhängt werden kann, ist zu prüfen:
- Ob die Wohnung eine Genehmigung, eine Eigenerklärung oder einen anderen Rechtstitel benötigte.
- Ob das Dokument existiert, auch wenn der Eigentümer die Kopie nicht aufbewahrt.
- Ob das Gebäude über eine gleichwertige Regelung verfügt.
- Ob die Nutzung mit der städtebaulichen Ordnung übereinstimmt oder ihr widerspricht.
- Ob unrichtige oder unvollständige Unterlagen eingereicht wurden.
- Wer die Maßnahme durchgeführt hat und wer als verantwortlich angesehen werden kann.
- Ob vorherige kommunale Aufforderungen bestehen.
- Die Schwere und die konkreten Umstände des Verstoßes.
Das andalusische Recht stuft bestimmte ohne die erforderliche Genehmigung oder ohne Einreichung der vorgeschriebenen Eigenerklärung durchgeführte Maßnahmen in der Regel als schwer ein. Das Gesetz 7/2021 sieht Bußgelder vor von:
- 600 bis 2.999 Euro für leichte Verstöße.
- 3.000 bis 29.999 Euro für schwere Verstöße.
- 30.000 bis 120.000 Euro für sehr schwere Verstöße.
In bestimmten Fällen können die Bußgelder auch im Verhältnis zum Wert der Bauarbeiten, der Grundstücke oder der verursachten Schäden berechnet werden.
Diese Beträge erlauben nicht den Schluss, dass jede Person, die in einem Haus wohnt, ohne die Genehmigung aufzubewahren, eine konkrete Sanktion erhalten wird. Die Einstufung hängt vom Vorgang und vom Verhalten ab, das als Verstoß gewertet wird.
Neben einer möglichen Sanktion kann die Verwaltung Maßnahmen zur Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit ergreifen, eine Eigenerklärung für unwirksam erklären oder die Einstellung der Nutzung anordnen, wenn die Wohnung die erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt.
Fehlt das Dokument, sollte die Priorität daher nicht darin bestehen, ein hypothetisches Bußgeld zu berechnen, sondern die tatsächliche städtebauliche Situation und die Möglichkeiten der Nachbesserung zu ermitteln.
Welche Probleme fehlende Unterlagen verursachen können
Auch wenn keine automatische Sanktion besteht, kann der Kauf einer Wohnung ohne Klärung ihres Nutzungstitels praktische und wirtschaftliche Folgen haben.
Versorgung
Die andalusische Regelung erlaubt es den Unternehmen, den Rechtstitel für den endgültigen Abschluss von Wasser-, Strom-, Gas- oder Telekommunikationsverträgen zu verlangen. Das Bestehen früherer Anschlüsse garantiert nicht, dass sie ohne Zwischenfälle umgeschrieben oder reaktiviert werden können.
Finanzierung
Bank und Bewertungsgesellschaft können zusätzliche städtebauliche Unterlagen anfordern. Fehlende Klarheit kann die Bewertung beeinträchtigen, den Vorgang verzögern oder die endgültige Bewilligung der Hypothek verhindern.
Künftiger Verkauf
Ein Problem, das der Käufer heute akzeptiert, kann wieder auftauchen, wenn er verkaufen möchte. Der nächste Käufer, sein Anwalt oder seine Bank können Unterlagen verlangen, die beim vorherigen Geschäft nicht geprüft wurden.
Vermietung
Das Fehlen des passenden Rechtstitels kann die Möglichkeit beeinträchtigen, die Wohnung rechtmäßig zu vermieten, insbesondere wenn eine touristische Tätigkeit mit zusätzlichen Anforderungen beabsichtigt ist.
Versicherungen und Haftung
Im Schadensfall kann eine erhebliche Abweichung zwischen der baulichen Wirklichkeit und den Unterlagen die Feststellung von Verantwortlichkeiten und Deckungen erschweren.
Kosten der Regularisierung
Die Nachbesserung kann technische Gutachten, Gebühren, Bauarbeiten, Grundbuchänderungen und städtebauliche Verfahren erfordern oder sich sogar als nicht in der erwarteten Form durchführbar erweisen.
Wie man prüft, ob eine Wohnung eine Erstbezugsgenehmigung hat
Die Prüfung sollte erfolgen, bevor erhebliche Beträge übergeben oder ein Vertrag unterzeichnet wird, der die Rückerlangung der Anzahlung einschränkt.
Ein sinnvoller Ablauf umfasst:
- Das Dokument beim Verkäufer oder Bauträger anfordern.
- Prüfen, dass es die Wohnung und ihre Nebenflächen genau bezeichnet.
- Die Baugenehmigung und die Abschlussbescheinigung prüfen.
- Den Vorgang bei der Gemeinde einsehen.
- Bestätigen, ob eine Eigenerklärung samt vollständiger Dokumentation vorliegt.
- Mögliche spätere Aufforderungen oder Bescheide prüfen.
- Die bauliche Wirklichkeit mit den genehmigten Plänen vergleichen.
- Grundbuch und Kataster überprüfen.
- Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen analysieren.
- Bei Zweifeln eine unabhängige technische und rechtliche Prüfung anfordern.
Bei einer Neubauwohnung sollte außerdem geprüft werden, ob der Rechtstitel alle zugesagten Gemeinschaftsbereiche umfasst und ob noch Bauabschnitte ausstehen. Die Möglichkeit, eine Wohnung zu beziehen, bedeutet nicht zwangsläufig, dass das gesamte Bauvorhaben fertiggestellt ist.
Was zu tun ist, wenn die Wohnung das Dokument nicht hat
Die erste Entscheidung sollte weder darin bestehen, die Wohnung automatisch abzulehnen, noch mündliche Erklärungen zu akzeptieren. Der Grund für das Fehlen muss ermittelt werden.
Je nach Fall kann Folgendes erforderlich sein:
- Eine Kopie des kommunalen Vorgangs anfordern.
- Eine Verwaltungsbescheinigung einholen.
- Eine Eigenerklärung mit den technischen Unterlagen einreichen.
- Bestimmte Bauarbeiten legalisieren.
- Abweichungen zwischen Wirklichkeit, Grundbuch und Kataster korrigieren.
- Eine Anerkennung der städtebaulichen Situation beantragen.
- Vom Verkäufer verlangen, das Problem vor der Beurkundung zu lösen.
- Besondere Bedingungen und Garantien in den Vertrag aufnehmen.
- Auf den Kauf verzichten, wenn das Risiko nicht eingegrenzt werden kann.
Ein Versprechen des Verkäufers, es „später zu regeln“, bietet nicht denselben Schutz wie eine Vertragsbedingung mit klar festgelegten Fristen, Pflichten und Folgen.
Was in Marbella und an der Costa del Sol besonders zu prüfen ist
In Marbella und anderen Gemeinden der Costa del Sol bestehen Neubauten, vor Jahrzehnten errichtete Wohnungen, umgebaute Immobilien, Erweiterungen, in Phasen errichtete Gebäude und Wohnungen auf unterschiedlichen Bodenkategorien nebeneinander.
Diese Vielfalt zwingt dazu, jede Immobilie einzeln zu analysieren. Zwei im selben Jahrzehnt errichtete Villen können völlig unterschiedliche Dokumentationslagen aufweisen.
Vor dem Kauf sollte gefragt werden:
- Welcher Rechtstitel die Nutzung der Wohnung erlaubt.
- Ob eine Genehmigung oder eine Eigenerklärung vorliegt.
- Welche Verwaltung und welcher Vorgang dies belegen.
- Ob die aktuelle Fläche mit der genehmigten übereinstimmt.
- Ob Terrassen, Keller, Pools und Nebenflächen dokumentiert sind.
- Ob spätere Bauarbeiten durchgeführt wurden.
- Ob sich die Immobilie außerhalb der Bauleitplanung oder in der AFO-Situation befindet.
- Ob die Gemeinschaftsbereiche fertiggestellt und genehmigt sind.
- Ob die Versorgungsanschlüsse endgültig sind.
- Ob die vom Käufer vorgesehene Nutzung mit der bestehenden Situation vereinbar ist.
Eine attraktive Wohnung kann dennoch ein schlechter Kauf sein, wenn die vom Käufer benötigte Nutzung nicht ausreichend geschützt ist. Der wahre Wert liegt nicht nur in dem, was man bei der Besichtigung sieht, sondern auch in den Unterlagen, die es erlauben, die Immobilie mit größerer Sicherheit zu nutzen, zu finanzieren und zu verkaufen.
Mit geprüften Unterlagen kaufen
Die Erstbezugsgenehmigung darf nicht als isolierte Formalität betrachtet werden. Sie ist Teil einer umfassenderen Prüfung, die die städtebauliche Situation, das Grundbuch, das Kataster, die Pläne, die Belastungen, die Eigentümergemeinschaft, die Umbauten und die vom Käufer beabsichtigte Nutzung der Wohnung einschließt.
Bei Inmolux beginnen wir nicht ausschließlich damit, Immobilien zu finden, die zu einem Budget passen. Zuerst verstehen wir, wie die Wohnung genutzt werden soll und welche Risiken der Käufer nicht einzugehen bereit ist. Anschließend wählen und prüfen wir die Optionen mit einer klaren Passungshypothese.
Das Ziel ist nicht, Dokumente anzuhäufen, sondern zu verstehen, was jedes einzelne belegt, was fehlt und wie sich das auf die Entscheidung auswirken kann, bevor das Geld übergeben wird.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine auf eine konkrete Immobilie bezogene rechtliche, städtebauliche oder technische Beratung.
