Sie können eine Immobilie in Spanien verkaufen, auch wenn Sie steuerlich in einem anderen Land ansässig sind. Bei einem gewöhnlichen Verkauf behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein, der auf den nichtresidenten Verkäufer entfällt. Das ist eine Vorauszahlung auf die spanische Steuer auf den Gewinn, die in der Regel 19 % beträgt. Die beiden Prozentsätze sind keine zwei Steuern, die sich addieren.
Dieser Leitfaden richtet sich an private Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien, die eine Immobilie ohne Betriebsstätte in Spanien verkaufen. Er erklärt, was Sie vor der Annahme eines Angebots prüfen sollten, welche Zahlungen nach der Beurkundung noch offen sind und wie Sie die Unterlagen vorbereiten.
Die steuerliche Ansässigkeit zählt mehr als die Staatsangehörigkeit
Eine spanische NIE macht Sie nicht zum steuerlich Ansässigen in Spanien. Und ein ausländischer Pass macht Sie nicht automatisch zum Nichtresidenten. Wenn Sie Ihre Zeit zwischen mehreren Ländern aufteilen, klären Sie Ihre steuerliche Situation, bevor Sie die Kosten des Verkaufs schätzen.
So funktioniert der Einbehalt von 3 %
Der Käufer zieht den Einbehalt von dem Betrag ab, den er an den Verkäufer zahlt, und führt ihn innerhalb eines Monats nach der Übertragung mit dem Formular 211 an das spanische Finanzamt ab. Anschliessend übergibt er dem Verkäufer den Zahlungsnachweis. Dieses Dokument kann daher erst nach der Beurkundung vorliegen.
Verkaufen ansässige und nichtansässige Eigentümer gemeinsam, gilt der Einbehalt nur für den Anteil des Kaufpreises, der auf die Nichtresidenten entfällt. Er fällt auch an, wenn der Verkauf mit Verlust erfolgt.
So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet
Steuerpflichtiger Gewinn = bereinigter Veräusserungswert − bereinigter Anschaffungswert.
Anschaffungsnebenkosten, Steuern, belegte Verbesserungen und Verkaufskosten können in diese Berechnung einfliessen. Gewöhnliche Reparaturen gelten nicht als Verbesserungen, und Zinsen gehören nicht zu den Anschaffungskosten. Wurde die Immobilie vermietet, können Abschreibungen zu berücksichtigen sein.
Bewahren Sie Kauf- und Verkaufsurkunde, Rechnungen und Zahlungsbelege auf. Eine offene Hypothek beeinflusst, wie viel Geld Ihnen bei der Beurkundung bleibt, verringert aber für sich genommen nicht den steuerpflichtigen Gewinn.
Formular 210 nach dem Verkauf
Der Verkäufer meldet den Verkauf mit dem Formular 210. Die Frist beträgt drei Monate, gerechnet ab dem Ende des ersten Monats nach der Übertragung. Der Einbehalt wird auf die berechnete Steuer angerechnet: Ein Überschuss wird zurückgefordert, ein Fehlbetrag nachgezahlt.
Massgeblich ist das Datum der Übertragung, bei einem gewöhnlichen Verkauf in der Regel das der Beurkundung, nicht das Datum einer späteren Zahlung. Lassen Sie sich die genaue Frist von Ihrem Berater bestätigen und die Erklärung von ihm einreichen, auch wenn eine Erstattung fällig ist.
Beispiel: Verkauf für 500.000 Euro
Rechenbeispiel für einen einzelnen nichtresidenten Eigentümer, ohne Befreiungen oder Ermässigungen. Der bereinigte Anschaffungswert und die abziehbaren Kosten sind bereits geprüft.
- Verkaufspreis: 500.000 €.
- Abziehbare Verkaufskosten: 20.000 €.
- Bereinigter Veräusserungswert: 480.000 €.
- Bereinigter Anschaffungswert: 400.000 €.
- Steuerpflichtiger Gewinn: 80.000 €.
- Steuer auf den Gewinn zu 19 %: 15.200 €.
- Einbehalt von 3 % auf 500.000 €: 15.000 €.
- Mit dem Formular 210 nachzuzahlen: 200 €.
Der Käufer würde dem Verkäufer 485.000 € zuweisen, vor Ablösung der Hypothek, sonstigen Anpassungen oder Rückstellungen. Diese Zahl ist weder der Gewinn noch der endgültige Nettoerlös. Läge die berechnete Steuer bei 10.000 €, könnten 5.000 € zu viel einbehaltener Betrag zurückgefordert werden.
Plusvalía municipal und weitere Kosten
Die Plusvalía municipal ist eine eigene kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des städtischen Bodens. Wird nachgewiesen, dass es keinen Wertzuwachs gab, ist die Übertragung nicht steuerpflichtig, die entsprechende Meldung bei der Gemeinde ist aber trotzdem nötig. Ist der Verkäufer eine nichtansässige Privatperson, tritt der Käufer als Steuerschuldner an seine Stelle. Klären Sie vor der Beurkundung, wie das geregelt wird.
Planen Sie ausserdem Maklerprovision, rechtliche und steuerliche Beratung, einen Energieausweis, wo er vorgeschrieben ist, und gegebenenfalls Hypothekenlöschung, Vollmachten oder die Bereinigung von Unterlagen ein. Lassen Sie sich Beträge inklusive Steuern nennen, und trennen Sie echte Verkaufskosten von Steuervorauszahlungen und der Rückzahlung des Darlehens.
Hausverkauf in Spanien: Steuern und Deutschland
Der allgemeine spanische Satz auf diesen Gewinn beträgt 19 %, auch für in Deutschland Ansässige. Andere Aspekte Ihrer steuerlichen Situation können sich unterscheiden, etwa Befreiungen und Meldepflichten im Land Ihres Wohnsitzes. Prüfen Sie das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen vor der Unterschrift mit Ihrem Berater.
Diese Unterlagen sollten Sie vorbereiten
Legen Sie Ausweis und NIE/NIF bereit, die Kaufurkunde und einen aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple), die letzte IBI-Rechnung und die Katasterreferenz, eine Bescheinigung über Schulden bei der Eigentümergemeinschaft, wo sie zutrifft, einen registrierten Energieausweis, falls vorgeschrieben, Angaben zur Hypothek sowie die Unterlagen zu Umbauten, Erweiterungen und zur Nutzung der Immobilie. Heben Sie die Rechnungen auf, die für die Gewinnberechnung nötig sind.
Ein sinnvoller erster Schritt ist der Abgleich des tatsächlichen Zustands der Immobilie mit Grundbuch, Kataster und Bauunterlagen. Erweiterungen, Pools oder Nutzungsänderungen können eine technische und rechtliche Prüfung erfordern. Lösung und Zeitrahmen hängen von der einzelnen Akte ab; eine Bescheinigung allein behebt nicht jede Abweichung.
So begleitet Sie Inmolux Group
Inmolux Group verbindet Immobilienvermarktung mit Erfahrung als Bauträger an der Costa del Sol. Wir koordinieren die Prüfung der Unterlagen mit den zuständigen Fachleuten, um Punkte zu erkennen, die Preis, Verhandlung oder Zeitplan des Verkaufs beeinflussen könnten.
Vor der Vermarktung sollten drei Dinge feststehen: ein begründeter Angebotspreis, die fehlenden Unterlagen und eine Schätzung dessen, was Ihnen nach Kosten und Steuern bleibt. So können Sie Angebote mit einem vollständigeren Blick auf den Verkauf bewerten.
Denken Sie über einen Verkauf nach? Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und wann Sie verkaufen möchten. Wir helfen Ihnen, die nächsten Schritte festzulegen.
Bewertung meiner Immobilie anfragen
Allgemeine Informationen, geprüft am 22. September 2026. Sie ersetzen keine rechtliche und steuerliche Beratung für Ihren Verkauf.
