Puede vender su vivienda en España aunque resida fiscalmente en otro país. En una compraventa ordinaria, el comprador retiene el 3% del precio correspondiente al vendedor no residente. Es un anticipo del impuesto sobre la ganancia, cuyo tipo general es el 19%; no son dos impuestos que se sumen.
Esta guía se dirige a particulares no residentes que venden una vivienda sin establecimiento permanente en España. Explica qué debe prever antes de aceptar una oferta, cuánto puede quedar pendiente después de la firma y qué documentación conviene preparar.
Qué significa ser no residente fiscal
La residencia fiscal no depende de la nacionalidad ni de tener un NIE. Si vive entre varios países, confirme su situación con su asesor antes de calcular los impuestos de la venta. Un propietario español también puede ser no residente fiscal en España.
Cómo funciona la retención del 3%
El comprador descuenta la retención del importe a entregar al vendedor y la ingresa en Hacienda mediante el modelo 211, dentro del mes siguiente a la transmisión. Después debe facilitarle el ejemplar que acredita ese ingreso. No tiene por qué estar disponible el día de la escritura.
Si hay varios propietarios y solo algunos son no residentes, el 3% se aplica a la parte del precio que corresponde a estos. La retención también se practica si la venta produce una pérdida.
Cómo se calcula la ganancia fiscal
Ganancia fiscal = valor de transmisión ajustado − valor de adquisición ajustado.
El cálculo puede incluir gastos e impuestos de adquisición, mejoras acreditadas y gastos inherentes a la venta. Los intereses y las reparaciones ordinarias no se añaden como mejoras. Si la vivienda estuvo alquilada, deben revisarse las amortizaciones.
Conserve escrituras, facturas y justificantes de pago. El importe pendiente de su hipoteca afecta al dinero que recibe, pero no reduce por sí mismo la ganancia fiscal.
Cuándo se presenta el modelo 210
El vendedor declara la operación mediante el modelo 210: dispone de tres meses una vez transcurrido el primer mes desde la transmisión. La retención se descuenta del impuesto calculado; si sobra, se solicita la devolución del exceso, y si falta, se ingresa la diferencia.
No debe confundirse la fecha de la transmisión, normalmente la de la escritura en una compraventa ordinaria, con la fecha de un cobro posterior. Su asesor debe confirmar el vencimiento concreto y tramitar la declaración, también cuando proceda una devolución.
Ejemplo de una venta por 500.000 euros
Ejemplo ilustrativo de un único propietario no residente, sin exenciones ni reducciones. El valor de adquisición ajustado y los gastos admisibles ya han sido comprobados.
- Precio de venta: 500.000 €.
- Gastos de venta fiscalmente computables: 20.000 €.
- Valor de transmisión ajustado: 480.000 €.
- Valor de adquisición ajustado: 400.000 €.
- Ganancia fiscal: 80.000 €.
- Impuesto sobre la ganancia al 19%: 15.200 €.
- Retención del 3% sobre 500.000 €: 15.000 €.
- Diferencia a ingresar con el modelo 210: 200 €.
El comprador destinaría 485.000 € al vendedor antes de descontar hipoteca, otros ajustes o provisiones. Esa cifra no es el beneficio ni el importe neto final. Si el impuesto calculado fuera de 10.000 €, el exceso de retención a solicitar sería de 5.000 €.
Plusvalía municipal y otros gastos
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano y es distinta del impuesto sobre la ganancia. Si se acredita que no hubo incremento, la transmisión no queda sujeta, aunque debe cumplirse el trámite municipal correspondiente. Cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto del contribuyente. Conviene dejar previsto cómo se liquidará.
Presupueste también agencia, asesoramiento jurídico y fiscal, certificado energético cuando sea exigible y, si procede, cancelación de hipoteca, poderes o regularización documental. Pida importes con impuestos incluidos y distinga gastos definitivos, anticipos fiscales y devolución del préstamo.
Si reside en Reino Unido u otro país
El tipo español general sobre esta ganancia es del 19%, también para residentes en Reino Unido. Esto no significa que toda su situación fiscal sea idéntica: las exenciones y las obligaciones en el país de residencia pueden variar. Revise el convenio de doble imposición aplicable antes de firmar.
Qué documentación conviene preparar
Reúna identificación y NIE/NIF; escritura de adquisición y nota simple actualizada; último IBI y referencia catastral; certificado de deudas de la comunidad, cuando corresponda; certificado energético registrado si es exigible; información hipotecaria; y documentación de reformas, ampliaciones y ocupación aplicable al inmueble. Añada las facturas necesarias para calcular la ganancia.
Como revisión previa, compare la realidad de la vivienda con Registro, Catastro y documentación urbanística. Una ampliación, piscina o cambio de uso puede necesitar análisis técnico y jurídico. La solución y los plazos dependen del expediente; no basta con dar por hecho que cualquier discrepancia se resuelve con un certificado.
Cómo le acompaña Inmolux Group
En Inmolux Group combinamos comercialización inmobiliaria y experiencia promotora en la Costa del Sol. Coordinamos la revisión documental con los profesionales que correspondan para detectar cuestiones que puedan afectar al precio, a la negociación o al calendario de venta.
Antes de comercializar, conviene definir tres cosas: un precio de salida fundamentado, la documentación que falta y una estimación de lo que recibirá después de gastos e impuestos. Así podrá valorar las ofertas con una visión más completa de la operación.
¿Está pensando en vender? Cuéntenos dónde está su propiedad y cuándo le gustaría vender. Le ayudaremos a definir los próximos pasos.
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Información general contrastada el 22 de septiembre de 2026. No sustituye el asesoramiento jurídico y fiscal de su operación.
