Vous pouvez vendre un logement en Espagne même si vous êtes résident fiscal d'un autre pays. Dans une vente ordinaire, l'acheteur retient 3 % du prix correspondant au vendeur non résident. C'est un acompte sur l'impôt espagnol sur la plus-value, dont le taux général est de 19 %. Les deux pourcentages ne sont pas deux impôts qui s'additionnent.
Ce guide s'adresse aux particuliers non résidents qui vendent un logement sans établissement stable en Espagne. Il explique ce qu'il faut vérifier avant d'accepter une offre, ce qui reste à payer après la signature et comment préparer les documents du bien.
La résidence fiscale compte plus que la nationalité
Avoir un NIE espagnol ne fait pas de vous un résident fiscal en Espagne. Et un passeport étranger ne fait pas automatiquement de vous un non-résident. Si vous partagez votre temps entre plusieurs pays, faites confirmer votre situation fiscale avant d'estimer le coût de la vente.
Comment fonctionne la retenue de 3 %
L'acheteur déduit la retenue du montant à verser au vendeur et la reverse à l'administration fiscale espagnole avec le modèle 211, dans le mois qui suit la transmission. Il remet ensuite au vendeur le justificatif de paiement. Ce document peut donc n'être disponible qu'après la signature.
Lorsque des propriétaires résidents et non résidents vendent ensemble, la retenue ne s'applique qu'à la part du prix qui revient aux non-résidents. Elle s'applique aussi lorsque la vente se fait à perte.
Comment se calcule la plus-value imposable
Plus-value imposable = valeur de cession ajustée − valeur d'acquisition ajustée.
Les frais et impôts d'acquisition, les améliorations justifiées et les frais de vente peuvent entrer dans ce calcul. Les réparations courantes ne sont pas des améliorations, et les intérêts ne font pas partie du coût d'acquisition. Si le bien a été loué, les amortissements doivent être revus.
Conservez les actes d'achat et de vente, les factures et les justificatifs de paiement. Le capital restant dû de votre prêt change l'argent que vous recevez, mais son remboursement ne réduit pas à lui seul la plus-value imposable.
Déclarer avec le modèle 210 après la vente
Le vendeur déclare la vente avec le modèle 210. Le délai est de trois mois à compter de la fin du premier mois suivant la transmission. La retenue est imputée sur l'impôt calculé : l'excédent se réclame, la différence manquante se paie.
La date qui compte est celle de la transmission, en général celle de l'acte de vente dans une vente ordinaire, et non celle d'un paiement ultérieur. Faites confirmer l'échéance exacte par votre conseiller et confiez-lui la déclaration, y compris lorsqu'un remboursement est dû.
Exemple d'une vente à 500 000 euros
Exemple illustratif pour un seul propriétaire non résident, sans exonération ni abattement. La valeur d'acquisition ajustée et les frais admissibles ont déjà été vérifiés.
- Prix de vente : 500 000 €.
- Frais de vente déductibles : 20 000 €.
- Valeur de cession ajustée : 480 000 €.
- Valeur d'acquisition ajustée : 400 000 €.
- Plus-value imposable : 80 000 €.
- Impôt sur la plus-value à 19 % : 15 200 €.
- Retenue de 3 % sur 500 000 € : 15 000 €.
- Solde à payer avec le modèle 210 : 200 €.
L'acheteur affecterait 485 000 € au vendeur avant remboursement du prêt, autres ajustements ou provisions. Ce chiffre n'est ni le bénéfice ni le produit net final. Si l'impôt calculé était de 10 000 €, l'excédent de retenue à réclamer serait de 5 000 €.
Plusvalía municipale et autres frais
La plusvalía municipale est un impôt local distinct sur l'augmentation de la valeur du terrain urbain. S'il est démontré qu'il n'y a pas eu d'augmentation, la transmission n'y est pas soumise, mais la déclaration auprès de la mairie reste obligatoire. Lorsque le vendeur est une personne physique non résidente, l'acheteur se substitue à lui comme redevable. Prévoyez avant la signature comment elle sera réglée.
Budgétez aussi les honoraires d'agence, le conseil juridique et fiscal, le certificat énergétique lorsqu'il est exigé et, le cas échéant, la mainlevée d'hypothèque, les procurations ou la régularisation des documents. Demandez des montants taxes comprises et distinguez les frais définitifs, les acomptes fiscaux et le remboursement du prêt.
Si vous résidez en France ou dans un autre pays
Le taux espagnol général sur cette plus-value est de 19 %, y compris pour les résidents en France. Cela ne veut pas dire que toute votre situation fiscale soit identique : les exonérations et les obligations dans votre pays de résidence peuvent varier. Vérifiez avec votre conseiller la convention de non-double imposition applicable avant de signer.
Les documents à préparer
Réunissez votre pièce d'identité et votre NIE/NIF ; l'acte d'acquisition et un extrait récent du registre foncier (nota simple) ; le dernier avis d'IBI et la référence cadastrale ; un certificat de dettes envers la copropriété, le cas échéant ; un certificat énergétique enregistré s'il est exigé ; les informations sur le prêt ; et les documents relatifs aux travaux, extensions et à l'occupation du bien. Gardez les factures nécessaires au calcul de la plus-value.
Une bonne première étape consiste à comparer l'état réel du bien avec le registre foncier, le cadastre et les documents d'urbanisme. Une extension, une piscine ou un changement d'usage peut nécessiter une analyse technique et juridique. La solution et les délais dépendent du dossier ; un certificat seul ne règle pas toutes les divergences.
Comment Inmolux Group vous accompagne
Inmolux Group associe commercialisation immobilière et expérience de promoteur sur la Costa del Sol. Nous coordonnons la vérification des documents avec les professionnels concernés pour repérer ce qui pourrait peser sur le prix, la négociation ou le calendrier de la vente.
Avant de mettre en vente, il faut fixer trois choses : un prix de départ justifié, les documents manquants et une estimation de ce que vous recevrez après frais et impôts. Vous pourrez ainsi évaluer les offres avec une vision plus complète de l'opération.
Vous pensez vendre ? Dites-nous où se trouve votre bien et quand vous aimeriez vendre. Nous vous aiderons à définir les prochaines étapes.
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Information générale vérifiée le 22 septembre 2026. Elle ne remplace pas un conseil juridique et fiscal pour votre opération.
