Марбелья десятилетиями остаётся одним из самых притягательных направлений Европы для покупки недвижимости. Море, гольф, безопасность и интернациональная атмосфера привлекают покупателей со всего мира. Хорошая новость в том, что купить виллу в Марбелье иностранцу не только можно, но и относительно просто, если знать порядок действий. Разберём весь процесс шаг за шагом: от первого документа до получения ключей.
1. Может ли иностранец купить недвижимость в Испании?
Да, и без ограничений. Гражданин любой страны, резидент или нет, может купить виллу на тех же условиях, что и испанец. Не нужно ни вида на жительство, ни гражданства. Единственное обязательное требование — получить NIE.
2. NIE: первый и обязательный шаг
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — идентификационный номер иностранца, без которого нельзя подписать сделку у нотариуса, оплатить налоги и оформить коммунальные услуги. Получить его можно:
- в Испании — в полицейском участке по форме EX-15;
- в испанском консульстве в стране проживания;
- через доверенное лицо по доверенности — удобно при дистанционной покупке.
Также рекомендуется открыть счёт в испанском банке.
3. Этапы сделки шаг за шагом
- Поиск и подбор объекта — бюджет, район и тип виллы.
- Резервный договор и задаток — снимает объект с продажи на время проверки.
- Юридическая проверка (due diligence) — проверка права собственности и долгов. Самый важный этап.
- Договор задатка (contrato de arras) — обычно 10 % от стоимости.
- Подписание купчей у нотариуса (escritura) — оплата остатка, передача ключей.
- Регистрация и уплата налогов в установленный срок.
4. Налоги и расходы при покупке
Главный налог зависит от того, новостройка это или вторичный рынок.
| Тип объекта | Основной налог | Дополнительно |
|---|---|---|
| Вторичный рынок (Андалусия) | ITP 7 % | нотариус, реестр, gestoría |
| Новостройка (от застройщика) | IVA 10 % | AJD 1,2 % + нотариус, реестр |
В среднем дополнительные расходы — около 10–13 % сверх цены для вторичного жилья и 12–14 % для новостроек. Налоговая база может рассчитываться от «справочной стоимости» Кадастра (Valor de Referencia), если она выше.
5. Ипотека для нерезидентов
Иностранцы могут оформить ипотеку в испанском банке. Нерезидентам обычно финансируют до 60–70 % стоимости. Банк запросит подтверждение доходов и налоговую отчётность из страны проживания.
6. Вид на жительство: «Золотая виза» отменена
С 3 апреля 2025 года «Золотая виза» в Испании отменена: покупка недвижимости больше не даёт вид на жительство. Однако существуют другие легальные пути: виза цифрового кочевника, виза без права на трудоустройство и режимы для предпринимателей и специалистов. Покупка усиливает заявку как подтверждение связи со страной.
7. Частые ошибки иностранных покупателей
- Покупка без независимого юриста.
- Отказ от проверки долгов и обременений.
- Недооценка дополнительных расходов.
- Незнание про справочную стоимость Кадастра.
Почему именно Марбелья
Марбелья сочетает престиж, стабильный спрос и развитую инфраструктуру: международные школы, частные клиники, гольф-клубы и мягкий климат круглый год.
Покупка виллы в Марбелье — понятный и безопасный процесс при правильном сопровождении. Смотреть виллы в Марбелье или узнать о наших услугах — поможем на каждом этапе, на вашем языке.
