Вы можете продать жильё в Испании, даже если являетесь налоговым резидентом другой страны. При обычной продаже покупатель удерживает 3 % от цены, приходящейся на продавца-нерезидента. Это аванс в счёт испанского налога на прирост стоимости, общая ставка которого составляет 19 %. Эти два процента — не два налога, которые складываются.
Это руководство предназначено для частных лиц — нерезидентов, которые продают жильё без постоянного представительства в Испании. Оно объясняет, что проверить до того, как принять предложение, какие платежи остаются после подписания и как подготовить документы на объект.
Налоговое резидентство важнее гражданства
Наличие испанского NIE не делает вас налоговым резидентом Испании. И иностранный паспорт автоматически не делает вас нерезидентом. Если вы живёте в нескольких странах, уточните свой налоговый статус до того, как оценивать расходы на продажу.
Как работает удержание 3 %
Покупатель вычитает удержание из суммы, которую платит продавцу, и перечисляет его в налоговую службу Испании по форме 211 в течение месяца после передачи права собственности. Затем он передаёт продавцу подтверждение оплаты. Поэтому этот документ может появиться уже после подписания сделки.
Если продают вместе собственники-резиденты и нерезиденты, удержание применяется только к доле цены, приходящейся на нерезидентов. Оно производится и в том случае, если продажа убыточна.
Как рассчитывается облагаемый прирост
Облагаемый прирост = скорректированная стоимость продажи − скорректированная стоимость приобретения.
В расчёт могут входить расходы и налоги при покупке, подтверждённые улучшения и расходы на продажу. Обычный ремонт не считается улучшением, а проценты по кредиту не входят в стоимость приобретения. Если объект сдавался в аренду, нужно учесть амортизацию.
Сохраняйте договоры купли и продажи, счета и подтверждения платежей. Остаток по ипотеке влияет на сумму, которую вы получите на руки, но само его погашение не уменьшает облагаемый прирост.
Декларация по форме 210 после продажи
Продавец декларирует продажу по форме 210. Срок — три месяца после окончания первого месяца с даты передачи права собственности. Удержание засчитывается в рассчитанный налог: излишек возвращается, недостающая сумма доплачивается.
Значение имеет дата передачи права собственности, при обычной продаже — как правило, дата подписания у нотариуса, а не дата последующего платежа. Попросите своего консультанта подтвердить точный срок и подать декларацию, в том числе если полагается возврат.
Пример продажи за 500 000 евро
Условный пример для одного собственника-нерезидента, без льгот и вычетов. Скорректированная стоимость приобретения и допустимые расходы уже проверены.
- Цена продажи: 500 000 €.
- Учитываемые расходы на продажу: 20 000 €.
- Скорректированная стоимость продажи: 480 000 €.
- Скорректированная стоимость приобретения: 400 000 €.
- Облагаемый прирост: 80 000 €.
- Налог на прирост по ставке 19 %: 15 200 €.
- Удержание 3 % с 500 000 €: 15 000 €.
- Доплата по форме 210: 200 €.
Покупатель направил бы продавцу 485 000 € до погашения ипотеки, других корректировок и резервов. Эта сумма — не прибыль и не окончательная чистая выручка. Если бы рассчитанный налог составил 10 000 €, к возврату излишне удержанной суммы полагалось бы 5 000 €.
Муниципальный налог plusvalía и другие расходы
Plusvalía municipal — это отдельный местный налог на рост стоимости городской земли. Если доказано, что роста не было, передача им не облагается, но подать соответствующие сведения в мэрию всё равно нужно. Когда продавец — физическое лицо-нерезидент, плательщиком вместо него выступает покупатель. Заранее договоритесь, как он будет уплачен.
Заложите в бюджет также комиссию агентства, юридическую и налоговую консультацию, энергетический сертификат, если он обязателен, и при необходимости погашение ипотеки, доверенности или приведение документов в порядок. Просите суммы с учётом налогов и отделяйте реальные расходы от налоговых авансов и возврата кредита.
Если вы живёте в другой стране
Общая испанская ставка на этот прирост — 19 %, и для резидентов других стран тоже. Это не значит, что вся ваша налоговая ситуация одинакова: льготы и обязанности в стране проживания могут отличаться. Перед подписанием проверьте с консультантом применимое соглашение об избежании двойного налогообложения.
Какие документы подготовить
Подготовьте удостоверение личности и NIE/NIF; договор о приобретении и свежую выписку из реестра (nota simple); последнюю квитанцию IBI и кадастровый номер; справку об отсутствии долгов перед сообществом собственников, если применимо; зарегистрированный энергетический сертификат, если он требуется; сведения об ипотеке; и документы о ремонте, расширении и использовании объекта. Сохраните счета, нужные для расчёта прироста.
Полезно начать со сверки фактического состояния объекта с реестром, кадастром и градостроительной документацией. Пристройка, бассейн или смена назначения могут потребовать технического и юридического анализа. Решение и сроки зависят от конкретного дела; одна справка не устранит любое расхождение.
Как вам поможет Inmolux Group
Inmolux Group сочетает продажу недвижимости с опытом девелопера на Коста-дель-Соль. Мы координируем проверку документов с нужными специалистами, чтобы заранее выявить вопросы, которые могут повлиять на цену, переговоры или сроки продажи.
До выхода на рынок стоит определить три вещи: обоснованную стартовую цену, недостающие документы и оценку того, что вы получите после расходов и налогов. Так вы сможете оценивать предложения, видя сделку целиком.
Думаете о продаже? Расскажите, где находится ваш объект и когда вы хотели бы продать. Мы поможем наметить следующие шаги.
Запросить оценку моего объекта
Общая информация, проверенная 22 сентября 2026 года. Она не заменяет юридическую и налоговую консультацию по вашей сделке.
