Acheter un bien immobilier en Espagne n'est que la moitié du chemin. La seconde moitié commence une fois les clés en main : posséder un logement n'est pas un achat ponctuel, mais un ensemble d'obligations annuelles vis-à-vis du fisc. La bonne nouvelle, c'est que tout le système est logique et prévisible, et qu'avec une bonne planification, la charge fiscale peut être réduite en toute légalité. Dans ce guide, nous passons en revue tous les impôts qui concernent le propriétaire : des charges annuelles à ceux qui n'apparaissent qu'au moment de la vente.
1. Les impôts payés chaque année
Que vous habitiez le logement en permanence ou qu'il reste vide, certains paiements reviennent régulièrement — généralement une fois par an.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — le principal impôt municipal, payé par absolument tous les propriétaires. Son montant dépend de la valeur cadastrale du logement et du taux fixé par chaque commune. Sur la Costa del Sol, les taux et les montants varient sensiblement d'une ville à l'autre.
- Taxe d'enlèvement des ordures (tasa de basura) — une redevance locale, généralement modeste, mais obligatoire pour tous.
- Redevance d'accès (vado) — si vous disposez d'un garage avec droit d'accès permanent, la commune perçoit pour cela une redevance annuelle distincte.
- Charges de copropriété (comunidad) — formellement, il ne s'agit pas d'un impôt mais d'une contribution à la communauté de voisins ; elle est néanmoins obligatoire dans les immeubles et les résidences fermées. Elle couvre le nettoyage, la piscine, l'ascenseur, le gardiennage et les parties communes.
Important : l'IBI est « rattaché » au propriétaire au 1er janvier. Lors d'un achat, il est donc toujours conseillé d'inclure dans le contrat une clause de répartition proportionnelle de l'IBI entre vendeur et acheteur pour l'année de la transaction.
2. IRPF : l'impôt sur la possession d'une « résidence secondaire »
Si le logement n'est pas votre résidence principale et qu'il n'est pas loué, le fisc espagnol calcule un « revenu imputé » (imputación de rentas) — un revenu fictif lié au simple fait de posséder le bien. La logique est la suivante : l'État considère que le bien pourrait potentiellement générer un revenu.
- En règle générale, la base est de 2 % de la valeur cadastrale.
- 1,1 % si la valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années.
Cette somme est ensuite imposée à votre taux. Exemple : pour une valeur cadastrale de 150 000 euros, le revenu imputé s'élève à 1 650 ou 3 000 euros par an — c'est ce montant qui est imposé, et non la valeur du logement lui-même. Votre résidence principale (vivienda habitual) est totalement exonérée de cet impôt.
3. Si vous louez votre bien
Les revenus locatifs se déclarent dans l'IRPF comme revenus du capital immobilier. Le principal avantage des résidents fiscaux espagnols est de pouvoir déduire une grande partie des charges et de n'être imposés que sur le revenu net :
- l'IBI et les taxes municipales ;
- l'assurance du logement ;
- les intérêts d'emprunt ;
- les réparations et l'entretien (mais pas les améliorations) ;
- les charges de copropriété ;
- l'amortissement du bâtiment.
Pour une location longue durée servant de résidence principale au locataire, les résidents peuvent en outre appliquer un abattement important sur le revenu net.
4. Cas particulier : les non-résidents
Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, les impôts se déclarent via le Modelo 210. Le taux dépend directement de votre pays de résidence, et la différence entre résidents de l'UE et autres est très importante.
| Situation | Résident UE/EEE | Hors UE |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 19 % (charges déductibles) | 24 % (sans déduction) |
| Revenu imputé (logement pour soi) | 19 % | 24 % |
| Plus-value à la vente | 19 % | 19 % |
Exemple : un ressortissant d'un pays hors UE avec 1 000 euros de revenus locatifs paie 240 euros d'impôt sans aucune déduction. Un résident de l'UE avec les mêmes 1 000 euros peut payer bien moins en déduisant ses charges. C'est pourquoi la structure de détention et la résidence fiscale méritent d'être réfléchies à l'avance.
5. Les impôts à la vente du bien
La vente déclenche deux impôts simultanément :
- Impôt sur la plus-value (ganancia patrimonial) — sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, en tenant compte des frais d'achat, de vente et des améliorations justifiées. Pour les résidents, un barème progressif de 19 % à 28 % s'applique ; pour les non-résidents, un taux fixe de 19 %.
- Plusvalía municipal — un impôt municipal sur l'augmentation de la valeur du terrain pendant la durée de détention.
Si le vendeur est non-résident, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser au fisc à titre d'acompte. Si l'impôt réel est inférieur ou si la transaction se solde par une perte, l'excédent peut être récupéré via le Modelo 210.
6. Impôt sur la fortune et les grands patrimoines
Lorsque la valeur du patrimoine est élevée, l'impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) peut s'appliquer. La résidence principale est exonérée jusqu'à 300 000 euros, et le seuil général commence généralement à 700 000 euros, mais il dépend de la région. Pour les très grands patrimoines, il existe également un impôt de solidarité national.
7. Cas particuliers
- Logement hérité — génère un revenu imputé, même s'il reste vide.
- Indivision (proindiviso) — chaque copropriétaire déclare sa quote-part.
- Usufruit — l'impôt est payé par l'usufruitier, et non par le nu-propriétaire.
- Logement cédé gratuitement à un proche — génère malgré tout un revenu imputé pour le propriétaire.
Comment payer moins — en toute légalité
Une bonne planification réduit réellement la charge fiscale : vérifiez l'exactitude de la valeur cadastrale (les erreurs au Catastro sont plus fréquentes qu'on ne le croit), conservez toutes les factures de réparations et d'améliorations en vue d'une future vente, profitez des abattements régionaux et organisez correctement votre résidence fiscale. Les impôts ne sont pas une raison de renoncer à un achat, mais une composante de votre stratégie d'investissement.
Ces informations sont fournies à titre indicatif et les taux sont susceptibles d'évoluer. Vous souhaitez un calcul adapté à votre situation précise ? Contactez-nous — nous vous aiderons à y voir clair et à tout mettre en ordre.
