В Марбелье есть три пути оформить строительные работы, а не два. Рядом с
разрешением на малые работы и разрешением на крупные работы стоит ответственная
декларация (declaración responsable), и этот третий путь изменил картину для всех, кто
собирается делать ремонт или строить здесь. Какой путь ваш — не вопрос выбора: его
задаёт закон по объёму работ. А от этой классификации зависят подаваемые документы,
платежи и точный момент их уплаты.
Мы рассказываем так, как это выглядит на стройке. Мы координируем разрешения
на каждом объекте, который строим в Марбелье и на Коста-дель-Соль, и одна часть
процедуры почти нигде не описана — именно на ней и застревает большинство.
Три пути: ответственная декларация, малые и крупные работы
Мэрия Марбельи сохраняет все три процедуры, у каждой свой опубликованный
порядок. Ответственная декларация охватывает работы,
перечисленные в статье 138 закона LISTA — андалусского закона о земле.
Разрешение на малые работы и разрешение на крупные
работы остаются в силе для всего остального.
Границу проводите не вы и не ваш подрядчик. Практический критерий — насколько
работы затрагивают три вещи: несущие конструкции здания, застроенный объём и
назначение объекта. Заменить плитку в ванной и построить бассейн — это разные пути,
и ошибка в самом начале ломает весь график.
Определите, какой из трёх ваш, до подписания сметы. Это не формальность:
меняются сроки, состав технической документации и момент, когда уходят деньги.
Что платится: градостроительная пошлина и ICIO
Это два разных платежа, и их постоянно путают. С одной стороны —
пошлина за градостроительное разрешение. С другой —
ICIO, налог на строительство, установки и работы. Оба существуют на
всех трёх путях. Меняется то, как и когда они начисляются.
| Путь | Как начисляются пошлина и ICIO |
|---|---|
| Ответственная декларация | Одним платёжным документом |
| Разрешение на малые работы | Двумя отдельными платёжными документами |
| Разрешение на крупные работы | Пошлина — с эскизным проектом; ICIO — позже, при утверждении рабочего проекта |
Последняя строка удивляет сильнее всего. При крупных работах расход не приходит
разом: он разносится во времени, и ICIO может появиться через месяцы после пошлины,
когда вы считали этот пункт закрытым.
Ставки и конкретные суммы устанавливает муниципальный налоговый регламент,
поэтому выдуманных цифр здесь не будет. Предусмотреть можно механику — именно
она сбивает с толку почти всех в первый раз.
Полученное разрешение — ещё не право начинать
Это самая дорогая и самая частая ошибка. В Марбелье есть отдельная процедура —
предварительное уведомление о начале работ при наличии градостроительного
разрешения, и это самостоятельный шаг, отдельный от самого разрешения.
Многие принимают выдачу за сигнал к старту, завозят технику и начинают, не подав
уведомление.
К этому добавляется расход, которого почти никогда нет в полученной смете:
пошлина за занятие общественной территории — за ограждения,
леса, траншеи, шурфы или контейнеры. При любом ремонте с фасадом или с вывозом
мусора она возникает практически всегда.
Покупка объекта с уже начатыми работами
На этом рынке такое случается чаще, чем кажется: объект меняет владельца, пока
идёт стройка. Разрешение само по себе не переходит, но оно передаётся. У мэрии есть
предварительное уведомление о смене владельца и передаче разрешения или
ответственной декларации, и подать нужно именно его.
Здесь имеет значение быть одновременно агентством недвижимости и строительной
компанией. Покупка и продолжение работ планируются вместе, а не одно за другим, и
это снимает мёртвые недели, когда стройка стоит в ожидании бумаги.
Работы без разрешения: что запросить до покупки
Этот вопрос задают до задатка, а не после подписания. В Марбелье для этого есть
три отдельные процедуры, и они существуют потому, что такие случаи в этом
муниципалитете бывают:
- Справка об отсутствии градостроительного нарушения
- Административная справка о здании
- Признание статуса, приравненного к режиму вне градостроительного плана
(asimilado a fuera de ordenación)
Закрытая пристройка, превращённая в гостиную терраса или бассейн, возведённый
без оформления, не всегда мешают покупке. Но они меняют то, что вы сможете делать с
объектом потом, ограничивают любой будущий ремонт и иногда меняют цену. Запрос
стоит одной процедуры; отсутствие запроса может стоить сделки.
Как это ведём мы
На каждом объекте, который мы возводим, координация разрешений входит в
работу, а не идёт отдельно. Выполненные объекты с галереями «до и после» можно
посмотреть на нашей странице строительства. Если вам нужен уже готовый продукт,
каталог новостроек Коста-дель-Соль здесь.
