Купить недвижимость в Испании — это половина дела. Вторая половина начинается, когда ключи уже у вас: владение жильём — это не разовая покупка, а ежегодные обязательства перед налоговой. Хорошая новость в том, что вся система логична и предсказуема, а при грамотном планировании нагрузку можно законно снизить. В этом руководстве мы разберём все налоги, которые касаются собственника: от ежегодных до тех, что возникают только при продаже.
1. Налоги, которые платят каждый год
Независимо от того, живёте вы в доме постоянно или он стоит пустым, есть платежи, которые приходят регулярно — обычно раз в год.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — главный муниципальный налог, который платят абсолютно все собственники. Его размер зависит от кадастровой стоимости жилья и ставки, которую устанавливает конкретный муниципалитет. На Коста-дель-Соль ставки и суммы заметно различаются от города к городу.
- Сбор за вывоз мусора (tasa de basura) — местный сбор, обычно небольшой, но обязательный для всех.
- Сбор за въезд (vado) — если у вас есть гараж с правом постоянного въезда, муниципалитет берёт за это отдельную ежегодную плату.
- Расходы на сообщество собственников (comunidad) — формально это не налог, а взнос соседям, но в многоквартирных домах и закрытых жилых комплексах он обязателен. Он покрывает уборку, бассейн, лифт, охрану и общие зоны.
Важно: IBI «привязан» к собственнику по состоянию на 1 января. Поэтому при покупке всегда стоит включить в договор пункт о пропорциональном разделе IBI между продавцом и покупателем за год сделки.
2. IRPF: налог за владение «второй» недвижимостью
Если жильё не является вашим основным местом проживания и при этом не сдаётся в аренду, испанская налоговая начисляет так называемый «вменённый доход» (imputación de rentas) — фиктивный доход за сам факт владения. Логика такая: государство считает, что недвижимость потенциально могла бы приносить доход.
- Как правило, база — 2 % от кадастровой стоимости.
- 1,1 %, если кадастровая стоимость пересматривалась в последние десять лет.
На эту сумму затем начисляется налог по вашей ставке. Пример: при кадастровой стоимости 150 000 евро вменённый доход составит 1 650 или 3 000 евро в год — именно эта сумма облагается налогом, а не стоимость самой квартиры. Ваше основное жильё (vivienda habitual) от этого налога полностью освобождено.
3. Если вы сдаёте недвижимость в аренду
Доход от аренды декларируется в IRPF как доход от недвижимого капитала. Ключевое преимущество налоговых резидентов Испании — возможность вычесть значительную часть расходов и платить налог только с чистого дохода:
- IBI и муниципальные сборы;
- страховку жилья;
- проценты по ипотеке;
- ремонт и обслуживание (но не улучшения);
- плату за сообщество собственников;
- амортизацию здания.
При долгосрочной аренде жилья под основное проживание арендатора резиденты также могут применять существенную льготу к чистому доходу.
4. Отдельный случай: нерезиденты
Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, налоги декларируются через Modelo 210. Ставка напрямую зависит от страны проживания, и разница между резидентами ЕС и остальными очень существенна.
| Ситуация | Резидент ЕС/ЕЭЗ | Вне ЕС |
|---|---|---|
| Доход от аренды | 19 % (с вычетом расходов) | 24 % (без вычетов) |
| Вменённый доход (жильё для себя) | 19 % | 24 % |
| Прибыль при продаже | 19 % | 19 % |
Пример: гражданин страны вне ЕС с доходом 1 000 евро от аренды платит 240 евро налога без вычетов. Резидент ЕС с теми же 1 000 евро может заплатить значительно меньше, вычитая расходы. Поэтому структура владения и налоговое резидентство — это то, что стоит продумывать заранее.
5. Налоги при продаже недвижимости
Продажа активирует сразу два налога:
- Налог на прирост капитала (ganancia patrimonial) — на разницу между ценой покупки и продажи, с учётом расходов на покупку, продажу и подтверждённые улучшения. Для резидентов действует прогрессивная шкала от 19 % до 28 %; для нерезидентов — фиксированные 19 %.
- Plusvalía municipal — муниципальный налог на рост стоимости земли за период владения.
Если продавец — нерезидент, покупатель обязан удержать 3 % от цены продажи и перечислить их в налоговую как аванс. Если реальный налог оказался меньше или сделка прошла с убытком, излишек можно вернуть через Modelo 210.
6. Налог на имущество и крупные состояния
При высокой стоимости активов может применяться налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio). Основное жильё освобождено в пределах 300 000 евро, а общий порог обычно начинается от 700 000 евро, но он зависит от региона. Для очень крупных состояний существует и государственный налог солидарности.
7. Особые случаи
- Унаследованное жильё — генерирует вменённый доход, даже если пустует.
- Долевая собственность (proindiviso) — каждый совладелец декларирует свою долю.
- Узуфрукт — налог платит узуфруктуарий, а не «голый» собственник.
- Жильё, переданное родственнику бесплатно — всё равно генерирует вменённый доход для владельца.
Как платить меньше — законно
Грамотное планирование действительно снижает нагрузку: проверьте корректность кадастровой стоимости (ошибки в Catastro встречаются чаще, чем кажется), сохраняйте все счета за ремонт и улучшения для будущей продажи, используйте региональные льготы и правильно оформляйте резидентство. Налоги — это не повод отказываться от покупки, а часть инвестиционной стратегии.
Эта информация носит ориентировочный характер, и ставки могут меняться. Хотите расчёт под вашу конкретную ситуацию? Свяжитесь с нами — поможем разобраться и оформить всё правильно.
