Comprar una propiedad en España debería ser relativamente sencillo, pero siempre le recomendamos que contrate los servicios de un reconocido agente inmobiliario, abogado y notario.

• Reserva 

Después de haber elegido la vivienda es normal en España hacer un depósito de reserva de 3.000€ y 10.000€ (dependiendo del valor de compra). El depósito se acompaña de un contrato de reserva adjuntando los nombres y documentos acreditativos del comprador y el vendedor, el precio de venta establecido y cualquier condición acordada respecto a la compra. El depósito de reserva se entrega normalmente al agente inmobiliario o a su abogado como muestra de buena fé. No se recomienda pagar el depósito al propietario nunca.

• Chequeo de la Propiedad

En este punto, su abogado empezará a llevar a cabo el chequeo necesario en la oficina del  registro de la propiedad, para asegurarse que todos los documentos del inmueble están en correcto orden, que no haya embargos o deudas y que la persona que vende es el actual propietario.

• Contrato Privado

Una vez que el abogado está satisfecho y que todo lo encuentre en perfecto orden es cuando el comprador  y el vendedor firmarán un contrato privado de compraventa. El comprador pagará un 10% de depósito (menos el depósito de la Reserva). En este contrato, las identidades y detalles del comprador y vendedor quedan establecidas, así como el precio de venta acordado y la fecha para la transferencia final de la titularidad de la propiedad. En este punto, si el comprador decide retirarse de la compra perderá su depósito y si es el vendedor el que retira su propiedad de la venta se verá obligado a pagarle al comprador el doble del depósito entregado por el mismo, al menos que se acuerde alguna otra cosa.

• Escrituras

En  ésta fase final es cuando se paga el resto del importe y la Escritura se firma ante un Notario Público. Tras la firma de las escrituras, su abogado registrará la propiedad en nombre del comprador ante la oficina local del Registro de la Propiedad.

• Gastos de la Compra

Ha habido cambios significativos en los impuestos que gravan la compra de una propiedad en España desde el 1 de enero de 2012. El siguiente resumen explica los impuestos que un comprador debe pagar desde dicha fecha.

Cuando la compra se realiza directamente al promotor inmobiliario: Viviendas Nuevas

IVA (IVA) se aplica en todas las propiedades nuevas (propiedades que han sido recientemente construidos y adquiridos por el primer propietario) a una tasa del 10% sobre el precio de compra.

• Otros trámites requeridos para la compra de una vivienda

Las personas residentes en España solo necesitan su documento de identificación. (Para todas aquellas personas que aparecen en la Escritura de Compraventa).

A todas aquellas personas no residentes en España que aparezcan en la Escritura de Compraventa, el Ministerio de Interior requiere que obtengan un Certificado de No Residencia, en que se determine un número fiscal, el cuál será también requerido más adelante a la hora de pagar los impuestos correspondientes. Este documento se conoce con el nombre de número NIE.  Desde el 1 de enero de 2012 las comisarías de policía local no aceptan solicitudes de NIE mediante poder notarial; ahora las personas no residentes deben solicitar su número NIE directamente y en persona en comisarías de policía o consulados o embajadas españoles.

• Recomendaciones

Recomendamos que abra una cuenta de banco en el momento que empiece la compra de una propiedad, ya que no sólo la necesitará para la misma, sino también para el pago directo de los suministros como la electricidad y el agua.

Es también recomendable tener un testamento español. Este testamento estará sólo relacionado con sus activos en España y no concierne a los activos de su país de residencia. Esto simplificará el proceso de sucesión en el caso desafortunado del fallecimiento del propietario y reduce significativamente la duración y el costo del proceso.

Con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa ante Notario, el comprador adquiere la propiedad de la vivienda o de la finca de que se trate, sin ningún trámite o requisito posterior. Esto no obstante, es necesario realizar ciertos trámites administrativos posteriores, como pago de impuestos, presentación del documento en Registros Públicos, comunicación de cambio de titularidad en la finca, etc. Estos trámites posteriores  son los que se describen en este artículo a continuación.

• Presentación en el Registro de la Propiedad:

Inmediatamente después de la firma de la escritura pública de compraventa, el Notario enviará por vía telemática al Registro de la Propiedad correspondiente una copia autorizada electrónica de la escritura de compraventa para su presentación en dicho Registro.

Una vez recibida en el Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura, el Registro extenderá el asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días. La extensión del asiento de presentación en el Registro el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma de la escritura, situación de cargas que es la que comprobó y verificó el Notario antes del otorgamiento de la escritura pública.

• Pago de impuestos:

La firma de la escritura de compraventa origina para el comprador la obligación de pagar impuestos por la adquisición, ya se trate del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si se trata de una vivienda de segunda mano, o del I.V.A y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, si se trata de una vivienda nueva. La forma de pago, el plazo y los tipos impositivos para cada supuesto son analizados en otro artículo de este blog.

Una vez pagado el impuesto, se presentará la copia en papel de la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

Hoy en día existe la posibilidad de realizar por vía telemática desde la propia Notaría el pago de los impuestos correspondientes a la compra de una vivienda.

• Cambio de titularidad en el Catastro:

El comprador está obligado a comunicar al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda en el plazo de dos meses contados desde la firma de la escritura de compra.

La comunicación se efectúa rellenando el impreso correspondiente, en el que se incluirán los datos del nuevo propietario, del anterior propietario, de la vivienda vendida y de la escritura de compra. Al impreso se acompañará una copia simple de la escritura de compraventa, presentándose todos los documentos en el Ayuntamiento donde radique la vivienda o en la Gerencia Territorial del Catastro de la provincia donde esté situada la vivienda.

Existe un programa informático de ayuda denominado PADECA creado por el Ministerio de Hacienda, para la elaboración por los particulares de todas las declaraciones catastrales que están obligados a presentar (cambios de titularidad, cambios de linderos, alteraciones físicas de la finca, etc).

En esta materia hay que tener en cuenta que en la actualidad los Notarios que autoricen escrituras de cambio de titularidad de fincas o que impliquen alteración física de las mismas (segregación, agrupación, obra nueva,…), están obligados a remitir al Catastro por medios informáticos los datos relativos al cambio de titularidad o a la alteración efectuada. Esta comunicación suple la declaración que están obligados a efectuar los particulares, y en la actualidad se realiza en todos los casos por el Notario por medios telemáticos mediante la remisión a la Administración Pública competente de un índice comprensivo de los datos necesarios para modificar y actualizar la ficha catastral.

• Comunicación al Ayuntamiento:

El comprador está obligado a comunicar al Ayuntamiento correspondiente la transmisión de finca que se ha producido, mediante la presentación de una copia simple de la escritura de compraventa, a fin de que el Ayuntamiento pueda liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Los plazos a que está sujeta esa obligación y la forma de liquidar el impuesto, se explican en este mismo blog en el artículo dedicado a la compra de vivienda y los impuestos.

En la actualidad, en la mayoría de los casos esa comunicación se hace directamente desde la Notaría por vía telemática.

Hoy en día todavía son muchos los que necesitan vender el piso por diferentes motivos como no poder hacer frente a los gastos, deudas, simplemente porque tienen que irse y no van a volver, o otros motivos diferentes.

Esto crea en ocasiones, la necesites de vender el piso rápido y, para hacerlo, lo importante es conseguir enamorar a ese vendedor que pasa por los distintos pisos que hay en venta y se detenga en el tuyo. Sin embargo, ¿cómo se hace eso? Pues hay varias formas:

1. La primera de ellas, y seguramente la que te haya venido a la cabeza, sea el poner un precio bajo y atractivo para que la gente pregunte. Sin embargo, si no quieres venderlo barato sino a su precio, esto no te vale porque has de tener en cuenta después lo que hay que descontar, pagar y demás.
2. Hacer unas fotografías que puedan encantar a los que las vean. Si no tienes muchos muebles invierte en alquilar algunos unas horas y haz unas fotos como si la casa estuviera habitada y con esos muebles (aunque has de especificar que no es así) para que puedas capturar lo que sería la esencia de ese hogar. A veces incluso mantener esos muebles para una visita puede hacer que se compre mucho más rápido.
3. Si puedes haz una mínima inversión, si el piso no está modernizado, después eso ayudará a que suba el precio del lugar y al mismo tiempo sea más atractivo para los compradores.
4. Realiza un texto conciso y descriptivo. Explica con detalle todo lo que hay en el piso, cómo es, las características que pueden hacerlo atractivo (por ejemplo que haya un parking, que se pueda comprar cerca, que haya colegios, que no haya carreteras, etc.).
5. Procura que las imágenes siempre se vean ordenadas y cuando vayan a ver la casa o el piso igual porque es la forma de que ellos lo vean mejor.