Comprar una vivienda en España es solo la mitad del camino. La otra mitad empieza cuando ya tienes las llaves: ser propietario no es una compra puntual, sino una relación continua con Hacienda. La buena noticia es que el sistema es lógico y predecible, y con una buena planificación la carga se puede reducir de forma totalmente legal. En esta guía repasamos todos los impuestos que afectan a un propietario, desde los que se pagan cada año hasta los que solo aparecen cuando vendes.
1. Los impuestos que se pagan todos los años
Vivas en la casa todo el año o la tengas vacía, hay pagos que llegan de forma periódica, normalmente una vez al año.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — el principal impuesto municipal, que paga absolutamente todo propietario. Depende del valor catastral del inmueble y del tipo que fije tu ayuntamiento. En la Costa del Sol, tanto los tipos como los importes varían bastante de un municipio a otro.
- Tasa de basura — un cobro local pequeño pero obligatorio para todos.
- Vado — si tienes garaje con entrada permanente, el ayuntamiento cobra una tasa anual por ello.
- Gastos de comunidad — no es un impuesto en sentido estricto, pero sí un pago obligatorio en edificios y urbanizaciones, que cubre limpieza, piscina, ascensor, seguridad y zonas comunes.
Conviene saberlo: el IBI se vincula a quien sea propietario a 1 de enero. Por eso, al comprar, es muy recomendable incluir una cláusula que reparta el IBI de forma proporcional entre vendedor y comprador en el año de la operación.
2. IRPF: el impuesto por tener una segunda vivienda
Si el inmueble no es tu vivienda habitual y, además, no está alquilado, Hacienda te imputa una "renta ficticia" (imputación de rentas) por el simple hecho de ser propietario. La lógica es que el inmueble podría, en teoría, generar ingresos.
- Por regla general, la base es el 2% del valor catastral.
- El 1,1% si el valor catastral se revisó en los últimos diez años.
Sobre esa cantidad se aplica luego tu tipo de IRPF. Ejemplo: con un valor catastral de 150.000 euros, la renta imputada es de 1.650 o 3.000 euros al año, y solo tributa esa cifra, no el valor de la vivienda. Tu vivienda habitual está completamente exenta de esta imputación.
3. Si alquilas la vivienda
Los ingresos del alquiler se declaran en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. La gran ventaja de los residentes fiscales en España es poder deducir buena parte de los gastos y tributar solo por el rendimiento neto:
- IBI y tasas municipales;
- seguro del hogar;
- intereses de la hipoteca;
- reparaciones y mantenimiento (no las mejoras);
- gastos de comunidad;
- amortización del inmueble.
En el alquiler de larga duración destinado a vivienda habitual del inquilino, los residentes pueden aplicar además una reducción importante sobre el rendimiento neto.
4. Un caso aparte: los no residentes
Si no eres residente fiscal en España, los impuestos se declaran con el Modelo 210. El tipo depende directamente de dónde residas, y la diferencia entre residentes de la UE y el resto es muy relevante.
| Situación | Residente UE/EEE | Fuera de la UE |
|---|---|---|
| Ingresos por alquiler | 19% (con gastos deducibles) | 24% (sin deducciones) |
| Renta imputada (uso propio) | 19% | 24% |
| Ganancia en la venta | 19% | 19% |
Ejemplo: un ciudadano de fuera de la UE que ingresa 1.000 euros de alquiler paga 240 euros de impuesto, sin deducciones. Un residente en la UE con esos mismos 1.000 euros puede pagar bastante menos al deducir gastos. Por eso, la estructura de la propiedad y la residencia fiscal son aspectos que conviene planificar de antemano.
5. Impuestos al vender la vivienda
La venta activa dos impuestos a la vez:
- Ganancia patrimonial — sobre la diferencia entre el precio de compra y de venta, descontados los gastos de compra, venta y las mejoras justificadas. Los residentes tributan con una escala progresiva del 19% al 28%; los no residentes, a un tipo fijo del 19%.
- Plusvalía municipal — impuesto municipal sobre el aumento del valor del terreno durante tu periodo de tenencia.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda como anticipo. Si el impuesto real es menor, o la venta se hizo con pérdidas, ese exceso se puede recuperar mediante el Modelo 210.
6. Impuesto sobre el patrimonio y grandes fortunas
En patrimonios elevados puede aplicarse el Impuesto sobre el Patrimonio. La vivienda habitual está exenta hasta 300.000 euros y el umbral general suele empezar en 700.000 euros, aunque varía según la comunidad autónoma. Para las grandes fortunas existe además un impuesto estatal de solidaridad.
7. Casos especiales
- Vivienda heredada — genera renta imputada aunque esté vacía.
- Proindiviso — cada copropietario declara su parte proporcional.
- Usufructo — el impuesto lo paga el usufructuario, no el nudo propietario.
- Vivienda cedida gratis a un familiar — sigue generando renta imputada para el propietario.
Cómo pagar menos, de forma legal
Una buena planificación reduce de verdad la factura: revisa que tu valor catastral sea correcto (los errores en el Catastro son más frecuentes de lo que parece), guarda todas las facturas de reformas y mejoras de cara a una futura venta, aprovecha las deducciones autonómicas y ten bien definida tu residencia fiscal. Los impuestos no son un motivo para no comprar: son parte de la estrategia de inversión.
Esta información es orientativa y los tipos pueden cambiar. ¿Quieres un cálculo para tu caso concreto? Escríbenos y te ayudamos a entenderlo y a dejarlo todo bien planteado.
