fbpx
Обратная связь

Вопросы ответы

В настоящее время, по-прежнему существует множество людей, которым необходимо продать квартиру по разным причинам, ввиду невозможности покрывать расходы, задолженности, просто потому что они должны уехать и не собираются возвращаться, а также по другим различным причинам.

Иногда это создает необходимость быстро продать квартиру, и для того, чтобы это сделать, самым важным является влюбить в нее покупателя, который просматривает разные квартиры, выставленные на продажу, и останавливается на вашей. Тем не менее, возникает вопрос: каким же образом это сделать? Что ж, есть несколько способов:

• Первым из них, который непременно приходит на ум, является установление низкой и привлекательной цены, для того, чтобы у людей был спрос. Однако если вы не хотите продавать ее дешево, а только по своей цене, это того не стоит, потому как учтите, что впоследствии необходимо будет что-то вычесть, оплатить и прочее.

• Сделать несколько фотографий, которые бы могли восхитить людей, взглянувших на них. Если у вас немного мебели, вложите средства и возьмите ее в аренду на несколько часов, сделайте фотографии якобы жилого дома вместе с этой мебелью (хотя вы должны указать, что это не так) затем, чтобы вы смогли уловить и передать всю сущность этого домашнего очага. Иной раз вы можете оставить эту мебель для посещений, и возможно, покупка жилья произойдет намного быстрее.

• По возможности, если ваше жилье не модернизировано, произведите минимальные вложения, что в дальнейшем поможет повысить стоимость жилья и в то же время оно станет более привлекательным для покупателей.

• Составьте лаконичный и описательный текст. Детально изложите все, что имеется в квартире, какой она является, а также укажите характеристики, которые могут сделать ее привлекательнее (например, наличие парковки, ближайших коммерческих центров, колледжей, отсутствие шоссейных дорог и т.д.).

• Постарайтесь, чтобы фотографии всегда были в наличии (в компьютере), потому как этот способ является наилучшим для просмотра как дома, так и квартиры.

Покупка собственности в Испании должна быть относительно простой, но мы всегда вам рекомендуем воспользоваться услугами проверенного агента по недвижимости, юриста и нотариуса.

• Резервирование

После выбора жилья в Испании является обычным внесение задатка резервирования в размере 3000 евро и 10000 евро (в зависимости от покупной цены). Задаток сопровождается договором резервирования с приложением имен и документов, удостоверяющих личность продавца и покупателя, установленной цены при продаже и любого согласованного условия в отношении покупки. Как правило, задаток резервирования передается агенту по недвижимости или вашему юристу в знак доброй воли. Никогда не рекомендуется платить задаток владельцу.

• Проверка Собственности

На данном этапе ваш юрист начинает проводить необходимую проверку в Управлении по регистрации собственности для того, чтобы убедится в том, что все документы на недвижимое имущество находятся в правильном порядке, а также в отсутствии арестов или задолженностей, и что лицо, осуществляющее продажу, является фактическим владельцем.

 Частный договор (не зарегистрированный официально договор)

После того, как юрист убедился в том, что все находится в полном порядке, покупатель и продавец подписывают частный договор купли-продажи. Покупатель должен будет оплатить 10% от суммы задатка (кроме задатка резервирования). В этом договоре устанавливаются личности и данные покупателя и продавца, также, как и согласованная цена при продаже и дата окончательной передачи права собственности на имущество. На данном этапе, если покупатель решает отказаться от покупки, он теряет свой задаток, а если продавец снимает свою собственность с продажи, тогда он будет вынужден выплатить покупателю двойную сумму задатка, который был им внесен, если только не существует договоренности об ином.

 Договоры

На данном финальном этапе выплачивается остаток суммы и подписывается Договор в присутствии Государственного нотариуса. После подписания договоров ваш юрист зарегистрирует собственность от имени покупателя в местном Управлении по регистрации собственности.

 Расходы при Покупке

С 1 января 2012 года произошли значительные изменения в налогах на покупку собственности в Испании. Ниже приводится краткая информация о налогах, которые должен оплачивать покупатель, начиная с указанной даты.

При покупке непосредственно у застройщика: Новое жилье НДС применяется ко всей новой собственности (собственности, которая была недавно построена и приобретена первым владельцем) в размере 10% от покупной стоимости.

При покупке у другого владельца С 1 января 2012 года поднялся Налог на передачу недвижимой собственности в точности, как указывается в следующей таблице:

 

Цена покупки

Налог

0 — 400.000€

8%

400.000€ — 700.000€

9%

Ot 700.000€

10%

 

• Прочие формальности, необходимые для покупки жилья

Лицам, проживающим в Испании, необходим только документ, удостоверяющий их личность. (Для всех лиц, которые фигурируют в Договоре купли-продажи). От всех лиц, являющихся нерезидентами Испании, которые фигурируют в Договоре купли-продажи, Министерство внутренних дел требует получения Свидетельства нерезидента, в котором установлен налоговый номер, который также будет необходим в дальнейшем во время уплаты соответствующих налогов. Этот документ известен как Номер удостоверения личности иностранца. С 1 января 2012 года местные участки полиции не принимают заявки на удостоверение личности иностранца посредством нотариальной доверенности; в настоящее время лица, являющиеся нерезидентами, должны запросить свой номер удостоверения личности иностранца непосредственно и лично в участке полиции или в консульствах, или посольствах Испании.

 Рекомендации

Мы рекомендуем вам открыть счет в банке в момент, когда вы начинаете покупку собственности, поскольку он будет вам необходим не только для самой покупки, но и для непосредственной оплаты жилищно-коммунальных услуг, таких как электричество и вода. Также рекомендуется иметь испанское завещание. Данное завещание будет касаться только вашего имущества в Испании, и не будет иметь отношения к имуществу в стране вашего проживания. Это упростит процесс наследования в случае смерти владельца и значительно сократит время и стоимость самого процесса.

Если вы заинтересованы в приобретении недвижимости в Испании, вы часто будете слышать фразу: «Эта собственность зарегистрирована на имя компании», особенно когда речь идет о самой старинной и обширной собственности, которую, несомненно, вы в конце концов посетите. В данной статье вы найдете информацию об истории, развитии и действительности, касающуюся данного вопроса. В течение семидесятых, восьмидесятых и даже девяностых годов нередко приходилось слышать, что испанская собственность была зарегистрирована на имя холдинговых компаний за рубежом (налоговые убежища), и компании, вместо собственностей, выставлялись на продажу. Юридический адрес большинства этих компаний находился в Панаме, но позже это было изменено, и предпочтение было отдано компаниям Гибралтара по причине более близкого расположения к дому. Продавцы ясно видели преимущества: когда они выставляли на продажу такую собственность, также было возможно предложить акции холдинговой компании вместо продажи собственности вне компании. Этот тип продаж не требовал выполнения какого-либо дополнительного испанского официального документа, поскольку собственность была уже нотариально заверена на имя компании, которая была выставлена на продажу. Когда покупались акции компании, и, следовательно, принадлежащая ей собственность, покупатель освобождался от уплаты налога на имущественную прибыль, который иначе должен был оплачиваться при продаже собственности вне компании. Причина заключалась в том, что чистая балансовая стоимость активов компании оставалась прежней. В те времена этот вид сделок был очень распространен, и возможно было легко продавать компании от одного человека к другому, поскольку продавец не был обязан платить налог на передачу недвижимой собственности, потому как собственность не регистрировалась на другое имя, а у Государственной налоговой службы не было документов по этой сделке.

Для покупателей система была довольно проста: избегалась уплата какого-либо налога на передачу недвижимой собственности, и, если они желали совершить продажу в будущем, они могли предложить тот же пакет (компания + собственность). Эта система работала достаточно хорошо до тех пор, пока Государственная налоговая служба не осознала этого и изменила законы для того, чтобы подобные сделки стали более сложными для осуществления. Последними поправками к этим положениям являются новые законы «О предотвращении уклонения от уплаты налогов», которые были приняты в 2006, 2010 и 2012 годах, а также упразднение холдинговых компаний в 2007 году. Несмотря на это, ветры перемен начались гораздо раньше: в 1991 году Государственная налоговая служба Испании ввела «особый налог», который налагал «штраф» в размере 5% годовых на основании кадастровой стоимости любой собственности, которая была на имени компании с юридическим адресом в налоговых убежищах. Позже этот процент снизился до 3%. Для того, чтобы освободиться от указанного штрафа, владельцы этих компаний консультировались с испанскими юристами и, следуя их рекомендациям, инструктировали руководителей своих компаний, которые создавали испанские компании, капиталом которых являлась недвижимость, и акции которых в свою очередь являлись собственностью оффшорной компании. Это являлось законным способом избежать уплаты «особого налога». Лишь немногие предприниматели приняли мудрое решение ликвидировать компанию и зарегистрировать собственность на имя самого акционера. В девяностые годы, и особенно начиная с 2000 года, Государственная налоговая служба Испании начала подозревать, что за оффшорными компаниями могли скрываться действия, связанные с организованной преступностью, торговлей наркотиками и отмыванием денег (однако думали: «почему компании использовали другую причину в налоговых убежищах?»), когда на самом деле большинство этих компаний были созданы юристами, известными для своих зарубежных, постоянных и обычных клиентов, которые должным образом платят налоги, как и все остальные, и что благодаря этой системе им было более удобно покупать и владеть собственностью, а также достаточно хорошо планировать налоги на наследование, процесс, который являлся аналогичным с инвестиционной англо-саксонской системой.

• Холдинговые компании или имущественные компании:

новый налоговый инструмент Начиная с 2003 года, Государственная налоговая служба Испании изменила налогообложение для холдинговых или имущественных компаний, иными словами, для тех испанских компаний, которые являлись в основном владельцами недвижимого имущества. Этот новый налоговый режим был весьма полезным для тех предпринимателей, чьи компании отвечали определенным требованиям, в том числе «не вести никакой коммерческой деятельности». Налог на имущественную прибыль, применимый при продаже недвижимости, принадлежащего имущественной компании, которая отвечала этим требованиям, составлял всего лишь 15%. Даже сами испанцы начали использовать этот тип компаний, поскольку налог на имущественную прибыль, применимый к физическим лицам, был очень высок. Такие компании также идеально подходили для иностранцев, так как позволяли им избегать высочайшего 35% налога на имущественную прибыль от продажи собственности для нерезидентов, и, следовательно, побуждали нерезидентов к приобретению собственности с испанскими компаниями на свое имя вместо использования иностранных холдинговых компаний.
Как уже было сказано ранее, этот особый налоговый режим для холдинговых компаний был отменен в 2007 году, и любой, кто продавал собственность вне компании, должен был платить текущую ставку 35%, либо же располагал ограниченным сроком для ликвидации компании. Тем не менее, в качестве компенсации, была введена ставка 18% от налога на имущественную прибыль для владельцев-нерезидентов, которые продавали недвижимое имущество, зарегистрированное на их имя. Эта ставка увеличилась с 19% до 21% в 2013 году из-за финансового кризиса. Такая долгожданная налоговая «нормализация» для нерезидентов ускорила исчезновение денег «B» (наличные средства) при купле-продаже недвижимого имущества.

• Владельцы холдинговых компаний постепенно оказались в безвыходном положении В результате этих налоговых изменений даже те, кто имеют собственность внутри корпоративных структур, постепенно оказались в безвыходном положении. В настоящее время большинство юристов советуют не приобретать собственность внутри корпоративных структур, кроме исключительных случаев, и особенно советуют не покупать компанию, имеющую низкую балансовую стоимость, поскольку необходимо брать на себя потенциальный налог на имущественную прибыль в будущем, который упоминается выше. В настоящее время большинство людей предпочитают покупать собственность и регистрировать ее на свое имя или на имя недавно созданных компаний и платить все связанные с ней налоги.
Результатом этих прогрессивных изменений является то, что очень часто даже тем продавцам, которые уже владеют собственностью на имя компаний, ни остается другого выбора, кроме как продавать их вне компании и платить высочайшие налоги, которые предполагают такие сделки.

• Возможно, найдется выход для владельцев недвижимого имущества, которое зарегистрировано на имя компании

Вероятно, даже появится небольшая надежда для тех, кто все еще владеет собственностью на имя оффшорных компаний, либо непосредственно, либо через испанские дочерние компании или испанские общества, акции которых зарегистрированы на их личное имя. Существуют высококвалифицированные юристы и бухгалтеры в области европейского налогового законодательства, которые после анализа существующей собственнической структуры, государственной принадлежности компании, места персонального налогового нахождения и прочего могут предложить изменение юридического адреса испанской компании или материнской компании на другую страну, иными словами, изменение государственной принадлежности материнской компании или прочие изменения компании, которые могли бы привести к существенному снижению налога на имущественную прибыль, и все это полностью прозрачным и законным путем.
Следует отметить, что для гарантии такие изменения должны быть сделаны до выставления собственности на продажу. Если Государственная налоговая служба установит связь между изменениями, выполненными в компании, и продажей, осуществленной вскоре после этого, она поймет, что изменения были сделаны лишь для уклонения от уплаты налогов, и может поставить ее под сомнение и попытаться аннулировать полученные налоговые льготы.

• Плюсы и минусы покупки собственности, зарегистрированной на имя компаний

а) Недостатки покупки от имени испанских компаний

1. При приобретении акций холдинговой компании, покупатель берет на себя потенциальный налог, который должен оплачиваться, когда собственность продается вне компании, как уже упоминалось выше. Например, в 2012 году покупаются акции испанской компании за €1000000. Первоначально собственность была приобретена компанией в 1997 году за €400000 плюс расходы на регистрацию, что также является капиталом компании, включая кредиты акционерам. Также собственность обесценилась, скажем, на €300000. Затем в 2016 году собственность перепродается вне компании за € 1400000. В соответствии с текущими ставками корпоративного подоходного налога должно быть выплачено 30% (25% от первых € 120000) от разницы между первоначальной расчетной девальвированной стоимостью (плюс инфляция) и полученной суммой плюсналоги на прибыль в случае/при выведении средств из компании. Одним словом, продавец должен уплатить налог на часть прибыли, которая не была получена, приводя себя ни к чему иному, как к экономическому упадку.

2. Расходы на руководство компании могут варьироваться от € 2500 до € 4000 в год. На первый взгляд немного, но, если умножить эту цифру на 15 или большее количество лет, в течение которых компания будет владеть собственностью, станет понятно, что это целое состояние. Вдобавок ко всему, необходимо прибавить назначение руководителей, финансовую отчётность, декларацию доходов, скрепленные печатью и имеющиеся в архиве.

3. Следует отметить, что, когда мы говорим о покупке компании, мы говорим о компании, которая не вела какой-либо коммерческой деятельности, и единственной ее целью является владение собственностью или аренда собственности, а также уплата налогов за нее: «холдинговая компания». Вполне логично, что такие компании будут иметь историю. Это не представляет никаких неудобств, однако компания должна проверяться профессионально, проходить все проверки и должные процессуальные действия. В противном случае, и, если был какой-либо неурегулированный налог, могут возникнуть нежелательные сюрпризы. К счастью, большинство владельцев возлагают ответственность на своих руководителей, чтобы они вели финансовую отчетность, и таким образом могут гарантировать надлежащее функционирование компании. Следует быть очень осторожным при покупке собственности на имя компании и убедиться в том, что продавец является видимым и финансово устойчивым. Помимо хорошего аудита, мы предлагаем запрашивать заявления об ответственности обоих, руководителя компании и фактического владельца. Проблема может возникнуть, когда сам продавец имеет нотариальную доверенность, поскольку окажется достаточно сложным узнать, кем он является на самом деле, чем занимается и что использовал для получения доверенности. Поэтому советуем избегать подобных ситуаций.

4. Государственная налоговая служба уже заявила о налогообложении тем фактом, что владелец компании использует собственность, которая зарегистрирована на имя данной компании. По этой причине большинство владельцев сдают собственность в аренду компании по разумной цене, а с полученного дохода оплачивают расходы, произведенные собственностью, и тем самым снижают полученную прибыль и, следовательно, соответствующие налоги для оплаты. Похоже, что до сих пор Государственная налоговая служба не исследовала в полной мере рентабельную стоимость собственности компании, однако, вероятно, она это сделает, и стоимость, которая оплачивается в настоящий момент, может быть поставлена под сомнение.

б) Преимущества покупки испанской компании. После прочтения вышесказанного большинство задастся вопросом, а есть ли какое-либо преимущество. В действительности, преимущества существуют, но покупатель должен выполнять определенные требования.

1. Обширная собственность, очень особенная, представляющая высокую экономическую ценность. Существует много людей, у которых имеются свои активы, разбросанные в разных странах по всему миру, и которые хотели бы упростить управление и статус своего наследства, и в то же время не появляться публично в качестве владельца ввиду своей осмотрительности. Абсолютно законным является владение испанской компанией с доверительной деятельностью или какой-либо другой иностранной компанией, в налоговых убежищах или нет, всегда, когда можно открыто рассмотреть, кем является конечный владелец или владелец-бенефициар, и возможно разоблачить конечного владельца-бенефициара и, таким образом, представить заявление относительно законного происхождения средств с их надлежащими оплаченными налогами, которые были использованы для приобретения. Таким образом, если собственность, представляющая интерес, уже является частью учрежденной корпоративной структуры, и, если стоимость является достаточно высокой, покупателя не будет беспокоить вопрос о потенциальном налоге на наследство, который может возникнуть, поскольку, скорее всего он полагает, что никогда не продаст собственность, а если он это сделает, тогда он или его команда профессионалов разрешат эту проблему в должное время. Но в данном случае мы подразумеваем более дорогую собственность и покупателей с большей покупательной способностью./p>

2. Если двое или больше людей покупают акции компании, но ни один не является владельцем более чем половины компании, и, если 50% активов компании состоят из недвижимого имущества, или если компания является коммерчески активной, тогда налога на передачу недвижимой собственности при перепродаже собственности можно законно избежать. Этот тип общества был бы очень прибыльным, например, для супругов с отдельным имуществом. Налог на передачу недвижимой собственности в Андалусии был обновлен в 2012 году, что привело от 8% до первых € 400000; 9% от € 400000 до € 700000 и 10% для сумм, превышающих € 700000.

3. Компании освобождаются от уплаты налога на собственность, которая временно перестает восстанавливаться (хотя акционеры компании не освобождаются от уплаты). Для тех, кто владеет собственностью на свое имя, этот налог варьируется в зависимости от стоимости собственности в пределах от 0,2% (до € 167129) до 2,5% (свыше € 10695996). Еще одним преимуществом владения собственностью на имя компании является то, что все реформирования, модернизации, ремонты и т.д., могут быть на сто процентов вычтены в отличие от личной собственности, для которых такие вычеты не осуществляются.

Следует подчеркнуть, что освобождение от налога на собственность для компаний может быть отменено Государственной налоговой службой в любой момент, однако эксперты утверждают, что это случится не скоро.

4. Убытки одного, прибыли других. В настоящее время стало достаточно сложно для тех, кто хочет продать холдинговую компанию, поскольку покупатели хотят избежать потенциального налога, возникающего, когда они хотят продать любой актив вне компании. Если стоимость социального капитала не является до смешного низкой, как в вышеупомянутом случае, были случаи, когда сообразительные покупатели (с помощью своих сообразительных агентов) для начала согласовывали с продавцом покупку собственности вне компании по установленной цене. На втором этапе, с установленной базисной ценой, вы можете сесть и посчитать налоги, которые должен уплатить продавец (налог на прибыль обществ и налог на дивиденды в случае выведения денег из компании), и производится сравнение с 21% от налога на имущественную прибыль, который должен оплатить продавец в случае продажи акций компании. Таким образом, покупатель может рассмотреть возможность покупки компании (особенно, если у него нет никакого интереса в ее будущей продаже) и поделиться с продавцом тем, что они сберегли от налога.

5. Некоторые покупатели являются мастерами в преобразовании компаний, слияниях и приобретениях некоторых компаний из тех, которые они имеют с другими. У такого рода покупателей есть опыт и средства в своем распоряжении для того, чтобы со временем ликвидировать компанию с низкой стоимостью капитала, которую покупают.

И в заключение: то, что возможно было сделать 20, 30 или 40 лет назад, чтобы сэкономить деньги на налогах, теперь является невозможным в результате действующего налогового регулирования. В настоящее время большинство людей не заинтересованы в покупке собственности, которая зарегистрирована на имя холдинговой компании, поскольку если они владеют ею от своего личного имени, они должны будут платить только 21%, когда решат ее продавать. Сравнивая эту цифру с 25-30% от налога на прибыль обществ, плюс налог на дивиденды в случае ликвидации компании, в большинстве случаев это становится бессмысленным. Но, безусловно, имеются исключения, упомянутые выше, и конкретное положение покупателя, которому может быть удобно купить компанию. Inmolux Real Estate всегда рекомендует тем, кто заинтересован в покупке собственности, зарегистрированной на имя компаний, серьезно консультироваться с юристами, специализирующимися на этом вопросе.

С выдачей договора купли-продажи в присутствии нотариуса покупатель приобретает право собственности на жилье или недвижимость, о котором идет речь, без каких-либо формальностей или последующего требования. Тем не менее, необходимо выполнить последующие определенные административные формальности, такие как уплата налогов, представление документа в Государственные реестры, сообщение о смене права собственности на недвижимость и т.д. Такие последующие формальности описаны далее в настоящей статье.

а).- Представление в реестр собственности:

Сразу же после подписания заверенного договора купли-продажи нотариус отправляет в электронном виде в соответствующий реестр собственности электронную заверенную копию договора купли-продажи для его представления в данном реестре. После получения электронной копии договора купли-продажи в реестре собственности реестр продлевает заявление о регистрации титула, которое будет действительным в течение 60 дней. Продление заявления о регистрации титула в реестре в день подписания договора купли-продажи подразумевает, что покупатель регистрирует жилье на свое имя в том же регистрационном состоянии сборов, которое существует на момент подписания договора; состояние сборов является тем, которое устанавливает и проверяет нотариус до выдачи заверенного договора.

б).- Уплата налогов:

Подписание договора купли-продажи приводит к обязанности покупателя платить налоги на приобретение, будь то налог на передачу недвижимой собственности, если речь идет о подержанном жилье, или НДС и налог на удостоверенные юридические акты, если речь идет о новом жилье. Форма оплаты, сроки и налоговые ставки для каждого случая рассматриваются в другой статье настоящего блога. После уплаты налога, в реестр собственности представляется бумажная копия договора для ее регистрации. В настоящее время существует возможность произвести оплату налогов, соответствующих покупке жилья, в электронном виде из нотариальной конторы.

в).- Смена права собственности в кадастре:

Покупатель обязан сообщить в кадастр о смене права собственности на жилье в течение двух месяцев, начиная с подписания договора купли-продажи. 
Сообщение осуществляется путем заполнения соответствующей формы, в которую должны быть включены данные о новом владельце, о предыдущем владельце, о проданном жилье, а также данные договора купли-продажи. Форма сопровождается простой копией договора купли-продажи, с представлением всех документов в Муниципальный совет, в котором зарегистрировано жилье, или в Территориальное кадастровое управление провинции, в которой находится жилье. Существует компьютерная программа помощи, называемая PADECA, созданная Министерством финансов для разработки частными лицами всех кадастровых деклараций, которые необходимо представлять (смена права собственности, изменения границ участка, физические изменения недвижимости и т.д.). В этом вопросе следует учитывать, что в настоящее время нотариусы, которые заверяют документы о смене права собственности на недвижимость, или которые имеют отношение к их физическим изменениям (разделение, объединение, новое строительство,..), обязаны передавать в кадастр с помощью компьютерных средств данные, связанные со сменой права собственности или с выполненным изменением. Это сообщение дополняет заявление, которое должны выполнять частные лица, и в настоящее время во всех случаях осуществляется нотариусом в электронном виде посредством отправки в компетентный государственный орган индекса, включающего в себя данные, необходимые для изменения и обновления кадастровой записи.

г).- Представление в Муниципальный совет:

Покупатель обязан сообщить в соответствующий Муниципальный совет о произведенном переходе недвижимости, посредством представления простой копии договора купли-продажи для того, чтобы Муниципальный совет мог аннулировать налог на прирост земельной стоимости. Сроки, которыми ограничивается это обязательство, и форма аннулирования налога разъясняются в том же самом блоге в статье, посвященной покупке жилья и налогам. На самом деле в большинстве случаев это представление осуществляется непосредственно из нотариальной конторыв электронном виде.

Финансовая ответственность продавца (Налог на имущественную прибыль) Продавец несет ответственность за уплату налога на имущественную прибыль. Этим налогом облагается увеличение стоимости собственности, другими словами, разница между ее ценой на момент покупки и продажной ценой. С 1 января 2012 года налог на имущественную прибыль увеличен с 19% до 21%. Любая дополнительная затрата, подразумеваемая при купле-продаже жилья, может быть вычтена, при условии, что она сопровождается соответствующими счетами-фактурами. Таким образом, все налоги, связанные с покупкой, нотариальные и юридические издержки и т.д. могут быть вычтены при расчете налога на имущественную прибыль.
Пример: Первоначальная цена покупки: 100000€, Ставки и налоги, связанные с покупкой: 10000€, Продажная цена: 160000€, 160000 – (100000 + 10000) = 50000€, 50000€ x 21% = 10500€ Дифференцированная ставка для оплаты.

Резидентами, освобожденными от декларирования этого налога, являются:

• Пожилые люди старше 65 лет, которые прожили в одной и той же собственности минимум три года.

• Если чистый доход от продажи реинвестируется в покупку другой собственности в течение двух лет.

НАЛОГ НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА:

Продавец несет ответственность за уплату налога на прирост капитала, хотя иногда может достичь соглашения с покупателем. Этот налог взимается местным Муниципальным советом и основывается на стоимости площади, на которой располагается собственность, а не на стоимости самой собственности (ее стоимость не влияет на налог на прирост капитала) между датой приобретения собственности и датой, на которую она была продана. Стоимость устанавливается Муниципальным советом в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка и количеством лет, в течение которых он принадлежал продавцу.

ПОШЛИНА:

Продавец несет ответственность за уплату любой пошлины, влияющей на собственность, например, ипотеки, если иное не согласовано покупателем и продавцом. Если покупатель собирается осуществить покупку недвижимости посредством банковской ипотеки, может быть рассмотрен вопрос о переименовании ипотеки от продавца на покупателя (с учетом сроков и условий существующей ипотеки), поскольку в этом случае это будет дешевле, чем ходатайство о новой ипотеке.

ВАЖНЫЕ ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ СОБСТВЕННОСТИ В ИСПАНИИ:

УДЕРЖАНИЕ: Если продавец не является резидентом, но является владельцем недвижимости меньше 10 лет, важно знать, что покупатель обязан удержать 3% от цены покупки и передать его в Государственную налоговую службу Испании. Таким образом, правительство гарантирует, что покупатель оплатит в своем подоходном налоге соответствующий налог, вытекающий из продажи недвижимого капитала. После подсчета точной суммы продавец получает возмещение, или ему требуется дополнительная оплата для покрытия полной оплаты налога. Если продавец не удерживает эту сумму у покупателя, он должен знать, что становится ответственным за уплату этого налога.

ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРОДАЖНОЙ ЦЕНЕ:

Не так давно уклонение от уплаты налогов было распространено в испанском обществе, и сделки с недвижимостью являлись наглядным примером этого. Продавец заявлял продажную цену значительно ниже фактической продажной цены для снижения налога для уплаты в своей декларации подоходного налога от продажи недвижимого капитала. Покупатели, которые были замешаны в этих соглашениях, получали прибыль, заплатив меньше налогов при покупке недвижимости. За последние 10 лет эта ситуация изменилась, и испанское правительство находится настороже, особенно в отношении сделок с недвижимостью. Если оценщики считают, что заявлена очень низкая стоимость собственности имущества, тогда на продавца могут быть наложены высокие штрафы. По этим причинам специальное обесценивание стоимости собственности стало практикой прошлого, и здесь мы рекомендуем нашим клиентам не принимать участия в такого рода деятельности.

Сотрудники, работающие в Inmolux Real Estate, имеют опыт в таких вопросах и ознакомлены со всеми действующими правовыми и налоговыми законодательствами.

Поэтому мы находимся в вашем распоряжении, чтобы помочь и предложить свои услуги при выставлении вашей собственности на продажу посредством нашей компании. Если вы желаете пообщаться с одним из наших консультантов или у вас есть какие-либо вопросы, пожалуйста, без сомнения обращайтесь к нам.

Закон направлен на инвесторов, предпринимателей, высококвалифицированных специалистов, исследователей и работников, выполняющих внутрикорпоративные передвижения, а также супругов и детей в возрасте до 18 лет. Закон предусматривает ускорение по оформлению, устанавливая в общем виде срок по урегулированию в течение 10 дней для всех виз, которые предусмотрены законом. Виза долгосрочного пребывания, которая выдается в рамках настоящего Закона, устанавливает право, достаточное для проживания в Испании в течение года без необходимости ходатайствовать об удостоверение личности иностранца. Возобновление проживания может быть выполнено даже при наличии отсутствия в течение более шести месяцев в год, в случае виз долгосрочного пребывания и разрешений для иностранных инвесторов и иностранных рабочих компаний, которые, выполняя свою деятельность за рубежом, имеют фиксированную базу операций в Испании.

ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ:

Не нахождение на нерегулярной основе на испанской земле. Достижение 18 лет. Отсутствие судимости в Испании и странах проживания в течение последних 5 лет, за преступления, предусмотренные в законодательстве Испании. Отсутствие фигурирования в качестве «невъездного» на территориальное пространство страны, с которыми Испания подписала соглашение по этому вопросу. Наличие социального страхования или частного страхования на случай болезни, согласованного со Страховой компанией, имеющей право на работу в Испании. Наличие экономических ресурсов в достаточном количестве для себя и для членов вашей семьи в течение периода вашего пребывания в Испании (2130 € в месяц для заинтересованных лиц и 532 € на каждого члена семьи, находящегося на вашем иждивении). Оплата налога за оформление визы. Важно отметить, что возможность оформления визы долгосрочного пребывания распространяется на супруга и детей в возрасте до 18 лет или пожилых людей, которые не в состоянии обеспечить свои собственные потребности по состоянию здоровья, если они присоединяются или сопровождают заявителей. Следовательно, они смогут ходатайствовать, совместно и одновременно или последовательно, о семейной визе долгосрочного пребывания, при предъявлении документа, подтверждающего выполнение вышеупомянутых требований. Это не требует присутствия заявителя визы, они смогут запросить и получить визу долгосрочного пребывания посредством должным образом аккредитованного представителя. Биометрические данные не требуются. Ситуации для получения виз долгосрочного пребывания, предусмотренных настоящим Законом, представлены ниже:

• Виза долгосрочного пребывания для капитальных инвесторов (RIC).

Под значительной инвестицией в капитал понимаются первоначальные инвестиции на сумму равную или свыше 2 миллионов евро в ценных бумагах государственного испанского займа или на сумму равную или свыше 1 миллиона евро в акциях или акциях испанских компаний или банковских депозитах в финансовых учреждениях Испании. Помимо указанных требований общего характера заявитель должен засвидетельствовать осуществленную инвестицию в минимальной требуемой сумме в срок, не превышающий 60 дней до подачи заявления, следующим образом: В случае инвестиции в не котирующихся акциях или акциях компаний необходимо представить экземпляр заявления об осуществленной инвестиции в реестр иностранных инвестиций Министерства экономики и конкурентоспособности. В случае инвестиции в котирующиеся акции необходимо представить свидетельство финансового посредника, зарегистрированное надлежащим образом в Национальной комиссии рынка ценных бумаг или в Банке Испании, в котором указывается, что заинтересованное лицо осуществило инвестицию во исполнение нормы. В случае инвестиции в государственный займ, необходимо представить свидетельство финансового учреждения или Банка Испании, в котором указывается, что заявитель является единственным владельцем инвестиции на период равный или более 5 лет. В случае инвестиции в банковский депозит необходимо представить свидетельство финансового учреждения, в котором указывается, что заявитель является единственным владельцем банковского депозита.

• Виза долгосрочного пребывания в связи с приобретением недвижимого имущества (RIV).

Можно ходатайствовать о получении данной визы иностранцам, которые регистрируют приобретение недвижимого имущества в Испании с инвестицией на сумму равную или свыше 500000 €. Помимо установленных требований общего характера заявитель должен зарегистрировать приобретение собственности недвижимого имущества посредством засвидетельствования постоянной информации о владении и расходах в реестре собственности, которое соответствует недвижимости. Это свидетельство должно быть выдано в течение 90 дней до представления заявления о визе долгосрочного пребывания. Если на момент заявления о визе приобретение недвижимого имущества находится на этапе регистрации в реестре собственности, будет достаточным представить свидетельство, в котором указывается действенность заявления о регистрации документа приобретения, которое сопровождается документацией, подтверждающей оплату соответствующих налогов. Заявитель должен зарегистрировать наличие инвестиции в недвижимое имущество в размере 500000 €, не находящееся под какими-либо запретами или залогами. Часть инвестиции, которая превышает требуемую сумму, может быть подвержена запрету или залогу.

• Виза долгосрочного пребывания для предпринимателей и предпринимательской деятельности (REM).

В этом случае подразумеваются как инвесторы, представляющие предпринимательский проект, который будет разработан в Испании и который будет рассмотрен и зарегистрирован в качестве общего интереса, так и те, кто планирует въезд и пребывание в Испании на период одного года с единственной или основной целью осуществления предварительных процедур для возможности развития предпринимательской деятельности.

В первом случае заинтересованное лицо должно представить благоприятный отчетный доклад для Торгового представительства географической области, в котором инвестор представляет заявление на получение визы, для констатации того, что представленный предпринимательский проект совпадает с соображениями общего характера. Необходимо учитывать, что значительная инвестиция в капитал является допустимой, если эту инвестицию осуществляет юридическое лицо, проживающее на территории, которая не считается налоговым убежищем в соответствии с законодательством Испании, и иностранец прямым или косвенным образом обладает большинством права голоса и имеет полномочие назначать или отстранять от должности большинство членов своего органа управления.

В случае предпринимателей, в качестве предпринимательской деятельности понимается такая, которая будет носить инновационный характер с особым интересом для Испании, и для этой цели предусматривает благоприятный отчетный доклад для Торгового представительства, в котором инвестор представляет заявление на получение визы.

• Виза долгосрочного пребывания для высококвалифицированных специалистов (TAC).

Заявление на получение такой визы требует, чтобы со стороны компании выполнялась предварительная процедура в Испании касательно получения вида на жительство для высококвалифицированных специалистов. Эта процедура выполняется в отделе крупных компаний и стратегических коллективов. Его выдача должна осуществляться Генеральным управлением миграции.

• Виза долгосрочного пребывания для высококвалифицированных специалистов (TAC).

В рамках этой визы предусматривается казуистика в отношении иностранцев, желающих осуществлять деятельность по обучению, исследованию, разработке и инновациям в государственных или частных учреждениях. Такими случаями являются: исследовательский персонал, которого касается статья 13 и дополнительное положение Закона 14/2011, от 1 июня «О науке, технике и инновациях». Научно-технический персонал, который выполняет работы по научному исследованию, разработке и технологической инновации на коммерческих предприятиях или в центрах исследования, разработки и инноваций, учрежденных в Испании. Приветствуются исследователи в рамках соглашения со стороны государственных или частных следственных органов, при условиях, установленных по уставу. Преподаватели, нанятые университетами, организациями или центрами высшего образования и научных исследований, или бизнес-школами, созданными в Испании в соответствии с критериями, установленными нормативными актами.

• Виза долгосрочного пребывания в связи с переездом предпринимателя (TTI).

Может оформляться теми иностранцами, которые переехали в Испанию в рамках трудовых, профессиональных отношений или по причинам профессионального обучения, с компанией, учрежденной в Испании или в другой стране. Заявление на получение такой визы требует, чтобы со стороны компании выполнялась предварительная процедура в Испании касательно получения вида на жительство в связи с внутрикорпоративным переездом. Эта процедура выполняется в отделе крупных компаний и стратегических коллективов. Его выдача должна осуществляться Генеральным управлением миграции.

• Виза долгосрочного пребывания для членов семьи (RFI)

Новый закон предусматривает, что супруга и дети в возрасте до 18 лет или пожилые люди, которые объективно не в состоянии обеспечить свои собственные потребности по состоянию здоровья, которые присоединяются или сопровождают заявителя, могут ходатайствовать о получении визы долгосрочного пребывания. В дополнение к общим требованиям необходимо доказать ваши родственные отношения.

Вы можете связаться с нашей командой Inmolux Real Estate

Наша команда всегда в вашем распоряжении и с большим удовольствием ответит на все ваши вопросы: